睇樓買樓，地點交通固然重要，而單位的面積開則間格裝修通通都要考慮清楚，當提及楝選樓房的座向問題時，香港人又會怎樣選擇呢？ 比較普遍的答案粗略包括：「梗係『座北向南』好啲啦，冬天啲北風無咁勁，打風都冇吹得咁應啦」，「最緊要唔好向西，西斜的話晒到間屋好鬼熱，攪到冷氣費都貴啲」，「冇所謂啦，喺屋企多數都開冷氣，又唔會曬衫出窗外邊，向邊度都一樣啦」。 這些答案恐怕都只配合香港的氣候狀況，那麼在英國選擇樓房的話，房屋（House）的座向又重要嗎？「座北向南」又是否仍然是好的準則？ 要了解在英國楝選房屋的竅門，了解一下英國人的想法也不是壞事，那究竟怎樣座向的House會較受本地英國人歡迎呢？ 屋屋結構影響座向理解 首先要了解一下House的結構。無論是獨立式（Detached）、半獨立式（Semi-detached）抑或排屋（Terraced house），一間House的主要朝外接觸陽光日照的位置都會是： （一）大門正面——地下大門側的窗户往往是Living Room、樓上的窗户屬睡房；及 （二）正後方的花園背面——相連的地下部分多數會是廚房（Kitchen）連飯廳（Dining Room）、樓上的窗户則屬睡房。 House的其餘兩邊可能會跟旁邊的屋相連，即使不相連，那兩邊窗户的總面積都相對較細小。 認識了房屋結構，那就會明白當討論英國House的座向選擇時，談及的都是大門跟花園的座向，例如部分香港人認為較理想的「座北向南」，可能就會是大門向南、花園向北。 氣候和緯度是座向考慮的關鍵 接著一定要談英國的氣候，尤其是對未曾在英國親身生活過的香港人來說，會比較陌生。英國屬北半球緯度偏高的國家（倫敦是北緯51度，愛丁堡是北緯55度），換言之，無論春夏秋冬，太陽由日出至日落的運行軌跡，都只會在天空上偏南的地方，夏天時太陽會略為接近頭頂一點，冬天則更靠近地平線那邊，反正即使中午12點，太陽都一定不會在你的頭頂正上方（又或者天空上任何偏北的位置）出現。 那對房屋來說，那又究竟代表了什麼？ 日出後上午時分，陽光主要從東面偏南方向射來；中午時，太陽移至正南的上方；下午至日落時分，日照則降至西面偏南方。這就意味著，如果你房屋的其中一面牆是朝向正北方位的話，全年365日陽光都沒辦法直接照射到那一邊。 一面永沒日照的牆壁 沒有直接日照大件事嗎？大家可以自己想像，長年沒有陽光照射，結合英國長時期間中落雨濕冷的氣候，牆壁上會較易長出苔蘚類植物，發霉的機會也會大增。長遠來說，會較易損害牆身結構，同時加重保養維修及清潔的功夫，甚至影響到購買房屋保險的費用。 當你考慮到在英國全年的天氣當中，除了受「熱浪」波及那幾天之外，大多數的日子都只會是攝氏10度至20多度之間（冬天會更冷），陽光往往稍縱即逝，一時天晴，轉頭又落雨。在這種幻變當中，和暖的陽光就顯得格外珍貴，試問英國人又怎會喜歡應接觸不到陽光照射的北方座向？ 較受歡迎的房屋座向 要揭曉較受歡迎的房屋座向，答案已經呼之欲出——東西向，那可以是大門向東、後花園向西，又或者相反方向。 你不妨嘗試代入英國的氣候和生活文化去想像一下，當5月冬去春來時，星期日懶洋洋的日子，早上氣溫可能仍舊只是15度，陰晴不定，當3時多的Tea time來臨，太陽突然在南方的天空上從密雲中探出頭來，你也許都會跟很多英國人一樣，趕緊在廚房準備熱水，冲一壺Earl Grey，走出花園擺好枱椅，享受一下和暖的陽光，喝喝茶，看看書，看看花草。 和暖的陽光加上寧靜的花園，那會是多麼美好的一杯英式下午茶！ 你可能會感興趣的專題： 英國買樓交通要點睇？Google Map不能告訴你的盲點！ 英國租務條例改革 保障租客養寵物措施是無牙老虎？ 英國買樓小學堂：關於英國續產權（leasehold）的冷知識 英國買二手樓程序略解｜買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析（上） 英國買樓印花稅-最重要的分析（中） 英國買樓印花稅-最重要的分析（下） Read More

不少移民英國的香港人都考慮到長時間租屋會不太划算，而考慮買屋自住以解決居住問題。要找到適合自己一家人的房屋當然是一門相當大的學問，買房屋（House）還是多層公寓單位（Apartment）？獨立式（Detached）、半獨立式（Semi-detached）抑或排屋（Terraced house）？選擇英國哪一個地區，哪一個城市？靠近市中心抑或選擇城市外圍的郊區？要考慮的問題實在數不勝數。 當中涉及的重要考慮因素應該包括：家庭成員的個別需要，例如就業、入學、親朋網絡；以及預算資金等等。每個家庭的需求、偏好和負擔能力均有所不同，實在難以概括評論或者作出推薦。而我遇到來英國買樓的很多香港家庭，其實也有豐富的樓市買賣實戰經驗，肯定屬於精明消費一族，所以我今日希望談及一些英國較地道的特別情況——交通配套，讓香港人買家在選擇心水樓盤多一些可參考的地方。 考慮實質交通時間及成本 避免跌入Google Map的伏位 大家必定都明白交通配套設施對選擇居住地點的重要性，所以在比較不同居住地區時都會上Google Map查一查，去周邊不同城市的距離和所需交通時間，例如比較倫敦周邊城市來往市中心的交通情況。如果你上網分別查兩個港人聚居熱門城鎮Milton Keynes（俗稱MK）及Colindale前往倫敦的交通，你很可能會找到以下資料： Milton Keynes往倫敦：距離57.9英里，車程1小時15分鐘 Colindale往倫敦：距離9.1英里，車程29分鐘 驟眼看，Colindale較近倫敦市中心，需時較短，而Milton Keynes略為遠一點，但稍長的交通時間仍然可以接受。 咪住！你其實只檢查了駕駛私家車的情況，但倫敦市中心交通繁忙，泊車費昻貴，亦設低排放區（Low Emission Zone），加上並非每位家庭成員都有車牌或者有車可揸，所以記住再檢查一下公共交通的情況： Milton Keynes往倫敦：火車車程36分鐘 Colindale往倫敦：地鐵車程19分鐘 查到這裡，你可能會見到兩者交通時間相差不太遠，而認為距離倫敦略遠但樓房成本較經濟的Milton Keynes會是更化算的地點選擇。 咪住！咪住！你仍然未檢查交通費用啊！ 英國火車票價昻價，大家可以到Trainline這售火車票網站（www.thetrainline.com）再翻查一下，就會發現： Milton Keynes Central往倫敦Euston：單程車費約22英鎊（約220港元） Colindale 地鐵站往倫敦Euston地鐵站：單程車費約3.1英鎊（約31港元） 查到這裡，你才真正看到兩個倫敦外圍的不同城鎮，前往市中心的真實交通時間和成本狀況，只有在充足和反覆的核對之後，你才可以知道在某一個城鎮坐車或駕駛所將會遇到的實際情況，有了準確的訊息才可以做正確的決定。 公共交通主要服務大城市 小城鎮之間難以出行 有關英國公共交通狀況，還有一點要特別提醒大家。大部分的火車巴士服務都以城市中心為主要服務對象，換言之，大城市周邊城鎮較容易坐公共交通市中心，但城鎮之間的交通卻十分轉折不便。 不妨看看伯明翰（Birmingham）市周邊兩個香港人熱門居住的城鎮：Solihull和Sutton Coldfield，兩個城鎮前往伯明翰市中心的交通： Solihull往伯明翰市中心：距離10.3英里，火車車程約10分鐘，巴士車程約45分鐘 Sutton Coldfield往伯明翰市中心：距離7.7英里，火車車程約25分鐘，巴士車程約40分鐘 兩個地方前往市中心都算很方便，而事實上它們相距也只是約19英里，你不妨猜一下由Solihull坐車前往Sutton Coldfield又需要用多少時間？答案是轉兩次車，一個多小時！這就是英國的公共交通實況。 在英國買樓要留意的事情還有很多，下次再跟大家討論其他香港人可能較易忽略的地方。 你可能會感興趣的專題： 英國買樓小學堂：關於英國續產權（leasehold）的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣？ 英國買二手樓程序略解｜買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析（上） 英國買樓印花稅-最重要的分析（中） 英國買樓印花稅-最重要的分析（下） Read More

「帶住寵物喺英國租屋真係好難，啲業主一聽到我有養貓，就唔肯租畀我哋」，這類抱怨筆者經常都聽到。 近年不少香港人移居英國都會帶著心愛的寵物同行，但往往租屋時都遇到極大困難，尤其是在租盤供不應求的熱門地區，業主都拒絕將物業租給他們，擔心貓狗會較容易影響房屋的裝修或衛生狀況。如果你也打算帶同寵物一起移居英國，而暫時未想置業買樓的話，又有什麼方法使你租到心儀的住宅呢？ 禁止業主「無理拒絕」養寵物租客的租務條例改革 緊貼英國房屋資訊的朋友可能已留意到，英國政府剛於六月中發布一份名為A Fairer Private Rented Sector 的白皮書，提出改革建議以保障私人物業租客的權益，當中就包括明文規定業主必須考慮租客帶同心愛寵物入住的要求，不能夠作出「無理拒絕」。白皮書將交今屆英國國會審議，若政策正式通過落實之後，是否意味租客不再遇到同樣困難？ 在英國租屋，過程跟香港略有不同。首先當然是在物業租售網站（最為人熟悉應是Rightmove和Zoopla）或地產代理尋找自己的心儀單位，找到合適租盤後需直接聯絡地產代理相約睇樓，在過程中代理會作基本資料查問，例如入住人數、多少名孩子、有沒有養寵物等等。如果睇樓之後覺得滿意，租客需再聯絡代理make offer（即提出你所願意支付的租金金額），再等待代理回覆。 過程中，租客很多時候只會跟代理作簡短的電話或電郵聯絡，而最後收到的回覆亦只是簡單的Yes or No，互相溝通交流的機會不多。大家不難想像，即使白皮書中保障養寵物租客權益的條文生效之後，業主或代理其實仍有空間去「揀客」，考慮將單位租給合乎自己「心水」的客人。當租客被拒絕，他亦無法知道背後的真正原因。 「寵物友善」屋苑 相對來說，哪些租盤可能會較歡迎帶同寵物入住的租客？你可以集中搜尋寵物友善（Pet friendly ）或不連傢俬（unfurnished）的單位。 英國不少城市都開始出現一些附設寵物友善設施的大型屋苑，部分新盤更有專為寵物而設的活動空間。而不連傢俬的單位，業主則更傾向租給家庭租客長住，讓他們自置所需設備，這樣業主就不用太擔心寵物會破壞屋內原有的傢俬。 情理兼備的資訊攻勢 增加成功租樓機會 但說到底，要令業主願意將單位租給養寵物的香港人，克服他們的擔心和憂慮，租客也真的要花多一點功夫，「情理兼備」去打動業主「芳心」。 在看中一個心儀單位，聯絡地產代理相約睇樓的同時，租客最好主動提出希望帶同寵物租住的要求，同一時間詳盡解釋所養寵物的詳細情況。假如你養了兩隻貓，你可以介紹貓貓的品種、年歲和身體狀況，例如你會說牠們已經分別陪伴了你們十年及八年，跟全家人都建立了深厚的感情，而小朋友尤其不捨得將牠們留在香港，所以才千里迢迢由香港帶來英國。你更可以描述貓貓的生活習性，例如大小二便都必定在固定放好貓沙的地方，亦受過訓練不會亂抓屋內傢俬。如果能夠附上貓貓在香港生活的照片或錄像，以顯示日常活動，以至屋內的良好狀況，希望可以增加說服力，令業主放心。 除動之以情，租客還可以考慮提高一點租金的offer、提出支付寵物清潔費，或額外購買保險等方法，以顯示誠意，也同時表示自己理解帶同寵物租住單位的確為業主帶來心理負擔。 租屋提供寵物CV 一份詳盡的寵物和主人CV，主動坦誠的詳盡資訊令業主和地產代理更清楚了解租客日後的居住狀況，對釋除業主的擔憂會有很大幫助。 畢竟，在英國跟業主和地產代理打交道，並非單純是毫無感情的商業買賣。他們都希望知道租客是怎樣的人，租住期間會否細心維護單位的狀況。相信透過誠意和不斷的努力，租客總有一天會碰到同樣是愛錫寵物的「知音人」，說不定真的可以成功租到心儀的單位。 你可能會感興趣的專題： 英國買樓小學堂：關於英國續產權（leasehold）的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣？ 英國買二手樓程序略解｜買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析（上） 英國買樓印花稅-最重要的分析（中） 英國買樓印花稅-最重要的分析（下） Read More

英國有說句話「The power in the west 」，意即權貴在西，因此倫敦西部一直是有錢人及貴族政要聚居地。王室居所和首相官邸皆坐落於西倫敦，周圍有大片綠地和公園，居住在這裡是一種身份地位象徵。除了倫敦中心西區外，一路往外伸延開去的倫敦西南及西北，均是傳統富人或中產住宅區，無論城鎮面貌、休閒設施、教育資源等都是歷史著名，同時亦深受倫敦本地人及國際買家鍾愛。今次我們會介紹一下西倫敦及倫敦西南的多個地區。 Chelsea 很多人認識Chelsea是因為英超球隊車路士，及俄羅斯富豪用天價購入香港發展商在該區一個非常著名的項目Chelsea Waterfront的頂層特色單位。Chelsea是倫敦市中心偏西地方，屬於Royal Borough of Kensington and Chelsea，之所以叫「Royal」是因為與白金漢宮及肯辛頓宮非常近。Chelsea北沿泰晤士河、毗鄰肯辛頓Kensington和西敏 Westminster。從「皇家自治區」這個顯赫的名字中，就能感受Chelsea是倫敦富裕人群和貴族一直以來的不二選擇。 Chelsea毗鄰Sloane Square，是著名的繁華及潮流商業區，和Knightsbridge 這個高級零售區非常近。在這個社區，一直感受到的就是傳統以來英國上流社會及貴族的氣派。 區內的教育資源也是為皇室貴族及精英而設。查理斯王子的母校，家族私立學校Hill House Prep School坐落於Chelsea區。喬治小王子入讀的Thomas’s Battersea，被英國人稱為「從出生起就要開始準備」的私立預備學校，也離Chelsea非常近。Chelsea的居民注重孩子的全面發展，不管是藝術、學術，還是體育，都被給予了很高的期望。住在Chelsea的居民坐擁一整個區域的倫敦頂級私立學校，不僅每年將無數的優秀學生送進牛津劍橋等頂尖高校，更培養了奧運冠軍、音樂家等優質人才。在Chelsea區，獲評級為Outstanding的學校多不勝數，是無數家庭夢寐以求的孩子成長環境。 Hammersmith and Fulham 與Chelsea 接壤的Hammersmith and Fulham。同樣都是位於倫敦西邊。Hammersmith and Fulham南邊為泰晤士河，是傳統的倫敦富人區，區域內頂尖中小學林立，屬於學區熱門地點，區內有39所公立小學和12所公立中學以及頂尖私立學校，如聖保羅女子中學和奧拉托利小學等，為倫敦十大優質學區之一。 此區主要兩大地鐵站為Hammersmith和Fulham Broadway，其餘區域內較熱門的車站為Shephed’s Bush、White City和Imperial Wharf，橫跨四條地鐵線及地上鐵路，交通四通八達非常方便。自然綠地眾多，泰晤士河圍繞，自古以來就是個宜居之地。 Ealing Ealing 屬於倫敦第三區，有許多Edwardian 時期的漂亮房子，還因為綠地和公園眾多，被稱為「郊區女王」(Queen of Suburb) 。更被評為英國最好的居住地之一，既有大城市的舒適便利，又有鄉村生活的愜意美好。 雖然是在倫敦，但是這裡算得上是鬧中取靜，雖然Ealing位於第三區，很多人會覺得交通不如一區。但實際上，因為橫貫鐵路伊莉莎白線，Ealing抵達市中心的交通和一區不相上下。從Ealing到Liverpool Street只需18分鐘、抵達Paddington 站只需7分鐘、抵達China Town只需要14分鐘、到Bond Street只需11分鐘、到Heathrow Airport 14分鐘、到Canary Wharf只需25分鐘。Ealing是倫敦一些最好的私立學校的所在地， 100％的Ealing中學被英國教育標准局（OFSTED）認為是好的或優秀的 – 包括受人尊敬的Christ... Read More

2022年剛開始，英國仍受脫歐及疫情反覆不定的陰霾籠罩，很多人認為英國的樓市會繼續淡靜。但作為於最前線每天面向市場的業界人士來說，我們面對的現實是，英國樓市不但一點都不靜，而且非常暢旺，連租賃市場亦非常熱烈。不但大眾化的樓盤，甚至是高端豪宅市場，亦都有價有市，倫敦豪宅的買賣及租賃價格更是去年每月均錄得升幅。今次就讓我們為大家介紹一下倫敦豪宅的買賣及租賃市場有多熾熱。 倫敦豪宅的買賣 根據大型研究所顯示，截至2021年10月為止，有至少102套售價超過1,000萬英鎊的倫敦住宅成功出售，比起2019及2020年同一時間段的銷量都高。2021年，有至少6.8萬套房產的價在200萬英鎊以上，高全世界的任何首都城市。這數字已經有一定的滯後，亦未計算一些以公司名義買入的物業。以下是一些比較大額的交易個案： 1. 位於Whitehall 的The OWO項目，一個4房複式單位以破紀錄價每平方呎1.1萬英鎊售出； 2. 要數破紀錄，當然少不了位於Knightsbridge 的樓王One Hyde Park，今年4月以1.1億英鎊售出； 3. 位於倫敦Bayswater，正對海德公園正在開發中的住宅項目，以6,000萬英鎊售出； 4. 位於倫敦傳統最矜貴地段Belgravia Gate ，以£4,500萬英鎊售出；同樣位於Belgravia 的 Chester Square 別墅項目，亦同樣賣出了3,500 萬英鎊； 5. 位於Whitehall Place 的Corinthia Hotel 頂層的單位，以3,500萬英鎊賣出； 6. 位於牛津街的TCRW Soho 頂層公寓，一名買家一連買出7套頂層單位，準備打造7,200平方呎頂層單位； 7. 位於St. John’s Wood 的一座舊豪宅，以£2,500萬英鎊售出； 8. 位於Hampstead 的一座舊豪宅，亦同樣以£2,500萬英鎊售出。 當然，最為之轟動的倫敦豪宅買賣，是2020年2月，中國富豪張松橋以2.1億英鎊的價格，買下了2-8 Rutland Gate。整個項目有20個睡房，位於海德公園附近。翻修之後，預計價格在7億英鎊。 倫敦豪宅的租賃 到底為什麼倫敦樓價會如此穩固，而且吸引那麼多海外買家垂青? 當然是因為有極高的投資價值。不但升值能力高，其租賃需求是支撐其樓價穩步上揚的原因。隨著疫情減緩，很多人從世界各地回到倫敦，他們的租賃需求不單非常大，出手還非常闊綽。為求能夠租住自己心儀的單位，不惜豪擲大額金錢。以我們的經驗，有客人願意付每週高達£2.2萬英鎊租住倫敦豪宅。以這個價格計算，一個月租金已經可以於英國其他地方買一個一房單位。而我們收到最多的查詢關於租賃的，大多是留學生，一般都願意付每週1,000至3,000鎊的租金，租住一些「網紅」樓盤，如位於South Bank 的South Bank Place 及位於Nine Elms 的Embassy Gardens。這些極受歡迎的樓盤均出現競價情況，盤源極度短缺。... Read More