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英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針

最近很多客戶咨詢在英國買二手樓的程序, 在這裡我們整合一下以供參考。一般來說,有以下幾個程序:落訂,律師准備和處理文件,交首期,交換合同和成交

第一 : 落訂前要確定購房費用及按揭安排

講起買樓,好多人首先可能會先去睇樓。其實唔係!如果想買樓,首先要看“錢”,即係買樓預算。絕大部分人都會考慮做按揭(當然有錢也可以考慮Cash全款支付)。如果您需要按揭的話,請務必在之前了解您的貸款能力。好多人先去睇樓,結果睇中後,貸按揭做唔到或者有問題。為了避免呢種情況,大家應該先去銀行了解按揭產品並進行對比,或者直接找按揭中介Mortgage Broker,他們會幫你篩選和格價,有專門Advisor幫您計算按揭的金額、解釋條款和協助申請遞form。之後再加上自己的首期,就可以計算到您的預算(your budget)啦。買樓前如有Decision in Principle再去睇樓落offer的話,被接受的機率會更大!同時,除了按揭以外,還需注意“錢”的來源(Source of Fund),因為貸款時銀行也會要求睇,如果無法證明,銀行有可能會拒絕你的貸款。

另外,還需要將買樓的費用考慮在內:按揭中介費,中介費,律師費,驗樓評估費用,印花稅,傢私,裝修(如需)。

第二 : 落訂加委任律師

當您覓到好心儀的物業,在議價後確定落定購買,您需要委任一位英國的律師來幫你處理買樓的手續(因英國的律師熟悉本地的房產法例,香港律師一般不會代理)。英國買樓一定要律師對接進行交易的,私人不可以直接買賣。您一般不需要親身到英國辦理手續,而您委任的代表律師,我們稱之為:買家律師,他們一般會通過郵件聯繫你,提供介紹性文件,並需要您填寫並回覆郵件的方式來確定任命。

在進行合同交換前,需要您提供以下信息來完成標準反洗錢調查規定(文件可通過郵件形式提供):

  • 公證過的身份證明,例如,護照或身份證
  • 公證過的近3個月內的地址證明 -例如,水電煤單據,稅單,糧單,銀行月結單之類。

確認您的首期(扣除按揭部分)或全額付款,並解釋資金來源。例如,存款、投資所得、遺產、資產變賣、離婚協議財產、親朋贈送等。根據律師要求,你可能需要提供相關證明文件。

第三 : 驗樓及房屋評估調查報告

同時,我們建議買家做房屋評估調查報告,以進一步了解房屋的市場價錢、建築結構、目前狀況及安全指數等。如果評估師Surveyor認為房屋沒有大的嚴重問題,買家律師將進入下一步去調查房產的合法所有權;而銀行(如果有按揭)將正式進行相關貸款處置。

可到以下連結閱覽有關印花稅的專業分析:

第四 : 交換合同及支付首期

當必要的法律盡職調查結束後,買家律師將遞交給您帶有產權的法律合同以供簽字,此時也將要求您支付交換合同時所需的首付款。當所有文件和首付款都交付後,您的律師將進行合同交換Exchange of Contracts,從法律上正式確認您的購買。在法律上來講,如果你購買二手樓,就算你的offer被賣家接受了,也不代表買賣一定會成事,賣家和買家都可能會因為自身或其他原因終止這個交易。所以為了確保這筆交易,會叫你交換合同,交換合同的時候就需要支付最少10%定金,余款等貸款到位後即可成交。如果係現金一次性支付,就可以交換合同和成交一齊做。

第五 : 成交支付尾數

在物業交接前,您需要根據你和賣家協定的時間,將尾款轉到買家律師的指定帳戶。再由您的律師來協助你完成尾款支付。在成交後的​​30天內,您的律師會幫您繳納印花稅,及幫您的物業登記土地所有權至英國土地註冊處(HM Land Registry)

可到以下連結閱覽有關印花稅的專業分析:

其實在英國買二手樓,以上五個流程是必須經過的,由落訂到拎到鑰匙,可能需要3-6個月時間。如果是Leasehold,可能要更耐。因為律師需要做大量的Research確保你購買的物業沒有問題,如果有問題的話,律師會Highlight給你,如果沒有問題,也還會有大量的材料需要你準備、閱讀和簽署。不得不說精神壓力係一定會有,但流程並沒有想像的複雜。最後,大家記住最主要搵有經驗的中介,按揭Broker或者是銀行、以及買家律師,等專業人士來幫忙解決複雜的環節吧,買家要做的就是確保資金到位,搵到自己鐘意的物業,等著俾錢拎鑰匙就OK啦。