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英國買二手樓程序略解

最近很多客戶咨詢在英國買二手樓的程序, 在這裡我們整合一下以供參考。

一般來說,有以下幾個程序:落訂,律師准備和處理文件,交首期,交換合同和成交

 

1.首先,落訂前要確定購房費用及貸款

很多人一提到買樓,首先就會想到先睇樓。其實不是,如果你問買過樓的人,他們會告訴你,如果想買樓,首先要看“錢”,即是買樓的預算。絕大部分人都會考慮貸款買樓(當然有錢也可以考慮做Cash buyer全款支付),如果你需要貸款的話,請務必在你之前了解你能從銀行貸多少錢。很多人先去睇 樓,結果睇中後,貸款卻貸不了或者出問題。為了避免這種情況,大家應該去銀行先了解他們的貸款產品並進行對比(或者直接找貸款中介Mortgage Broker,他們會幫你篩選和格價),會有專門的Advisor幫你計算你可以貸款的金額和解釋銀行的條款,之後再加上自己的首期,就可以計算你可以購買多少錢的樓(your budget),在買樓前獲得一個Mortgage in Principle再去睇樓落offer的話,被接受的幾率會更大,因為賣家知道你的貸款應該是沒有問題了。除了貸款以外,請各位一定要注意錢的來源,貸款的時候銀行是會要求看你的存款來源的,如果無法證明來源,銀行也可能會拒絕你的貸款。

 

2.確定買入單位,落訂,委任律師處理手續 ,交換合同和成交

首先,你需要委任一位英國的律師來幫你處理買樓的手續(因英國的律師熟悉本地的房產法例,香港律師一般不會代理)。在英國購買二手房是一定要律師對接律師進行交易的,私人是不可以直接買賣的。你委任的代理律師,我們稱之為:買家律師。買家將通過郵件聯繫您並提供他們的介紹性文件。需要您填寫並回復郵件以正式確定您的任命事宜。

在進行合同交換前,需要您提供以下信息來完成標準反洗錢調查規定(文件可通過郵件形式提供):

公證過的身份證明,例如,護照。

公證過的近3個月內的地址證明 -例 如,水電煤單據,稅單,糧單之類。

確認您的付款額(扣除貸款部分)並解釋資金來源。例如,存款、遺產、資產變賣、離婚協議財產、親朋贈送等。(根據律師要求,您可能需要提供相關證明資料)。

 

當您同您的代理律師完成上述調查時,購房合同將由賣家律師發送給您的代理律師,屆時開啟正式預定流程階段,

當你的代表律師閱讀過賣家律師提供的合同後,他們將著手準備該房產的法律文件並進行相關盡職調查。這些包括但不限於:

  • 確保房產所有權
  • 檢查房產並確保其產權無問題
  • 進行本地調查以確保該房產無其他附加條件
  • 確保該房產有相關建築許可等

當必要的法律盡職調查結束後,您的代理律師將遞交給您帶有產權的法律合同以供簽字,此時也將要求您支付交換合同時所需的首付款。當所有文件和首付款都交付後,您的律師將進行合同交換,從法律上正式確認您的購買。

其實從落訂到拿到鑰匙到完成交易,交易時間可能是3至6個月,因為你的律師需要幫你做大量的Searches確保層樓沒有問題,如果有問題的話,你的律師應該要告知你並給你提供意見。如果一切都沒有問題,就需要你准備、閱讀和簽署律師給你准備的合同和其他相關文件,他們會通過電郵發送給你,你需要自己列印,簽署,之後將簽署後的原文件郵寄回到英國給律師。買賣方都不需要本人到英國辦理手續。

等所有文件準備好, 就要交換合同 Exchange Contract,交換合同算是買樓中最重要的一步了,如果沒有”exchange contract”,在法律上來講,如果你購買二手樓,就算你的offer被賣家接受了,也不代表買賣一定會成事,賣家和買家都可能會因為自身或其他原因終止這個交易。所以為了確保這筆交易,會叫你交換合同,交換合同的時候就需要支付最少10%定金,余款等貸款到位後即可成交。如果是現金一次性支付,就可以交換合同和成交一起做。