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英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針

最近很多客戶咨詢在英國買二手樓的程序, 在這裡我們整合一下以供參考。一般來說,有以下幾個程序:落訂,律師准備和處理文件,交首期,交換合同和成交 第一 : 落訂前要確定購房費用及按揭安排 講起買樓,好多人首先可能會先去睇樓。其實唔係!如果想買樓,首先要看“錢”,即係買樓預算。絕大部分人都會考慮做按揭(當然有錢也可以考慮Cash全款支付)。如果您需要按揭的話,請務必在之前了解您的貸款能力。好多人先去睇樓,結果睇中後,貸按揭做唔到或者有問題。為了避免呢種情況,大家應該先去銀行了解按揭產品並進行對比,或者直接找按揭中介Mortgage Broker,他們會幫你篩選和格價,有專門Advisor幫您計算按揭的金額、解釋條款和協助申請遞form。之後再加上自己的首期,就可以計算到您的預算(your budget)啦。買樓前如有Decision in Principle再去睇樓落offer的話,被接受的機率會更大!同時,除了按揭以外,還需注意“錢”的來源(Source of Fund),因為貸款時銀行也會要求睇,如果無法證明,銀行有可能會拒絕你的貸款。 另外,還需要將買樓的費用考慮在內:按揭中介費,中介費,律師費,驗樓評估費用,印花稅,傢私,裝修(如需)。 第二 : 落訂加委任律師 當您覓到好心儀的物業,在議價後確定落定購買,您需要委任一位英國的律師來幫你處理買樓的手續(因英國的律師熟悉本地的房產法例,香港律師一般不會代理)。英國買樓一定要律師對接進行交易的,私人不可以直接買賣。您一般不需要親身到英國辦理手續,而您委任的代表律師,我們稱之為:買家律師,他們一般會通過郵件聯繫你,提供介紹性文件,並需要您填寫並回覆郵件的方式來確定任命。 在進行合同交換前,需要您提供以下信息來完成標準反洗錢調查規定(文件可通過郵件形式提供): 公證過的身份證明,例如,護照或身份證 公證過的近3個月內的地址證明 -例如,水電煤單據,稅單,糧單,銀行月結單之類。 確認您的首期(扣除按揭部分)或全額付款,並解釋資金來源。例如,存款、投資所得、遺產、資產變賣、離婚協議財產、親朋贈送等。根據律師要求,你可能需要提供相關證明文件。 第三 : 驗樓及房屋評估調查報告 同時,我們建議買家做房屋評估調查報告,以進一步了解房屋的市場價錢、建築結構、目前狀況及安全指數等。如果評估師Surveyor認為房屋沒有大的嚴重問題,買家律師將進入下一步去調查房產的合法所有權;而銀行(如果有按揭)將正式進行相關貸款處置。 可到以下連結閱覽有關印花稅的專業分析: 英國二手樓買家必讀 Surveyor Report 第四 : 交換合同及支付首期 當必要的法律盡職調查結束後,買家律師將遞交給您帶有產權的法律合同以供簽字,此時也將要求您支付交換合同時所需的首付款。當所有文件和首付款都交付後,您的律師將進行合同交換Exchange of Contracts,從法律上正式確認您的購買。在法律上來講,如果你購買二手樓,就算你的offer被賣家接受了,也不代表買賣一定會成事,賣家和買家都可能會因為自身或其他原因終止這個交易。所以為了確保這筆交易,會叫你交換合同,交換合同的時候就需要支付最少10%定金,余款等貸款到位後即可成交。如果係現金一次性支付,就可以交換合同和成交一齊做。 第五 : 成交支付尾數 在物業交接前,您需要根據你和賣家協定的時間,將尾款轉到買家律師的指定帳戶。再由您的律師來協助你完成尾款支付。在成交後的​​30天內,您的律師會幫您繳納印花稅,及幫您的物業登記土地所有權至英國土地註冊處(HM Land Registry)。 可到以下連結閱覽有關印花稅的專業分析: 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下) 其實在英國買二手樓,以上五個流程是必須經過的,由落訂到拎到鑰匙,可能需要3-6個月時間。如果是Leasehold,可能要更耐。因為律師需要做大量的Research確保你購買的物業沒有問題,如果有問題的話,律師會Highlight給你,如果沒有問題,也還會有大量的材料需要你準備、閱讀和簽署。不得不說精神壓力係一定會有,但流程並沒有想像的複雜。最後,大家記住最主要搵有經驗的中介,按揭Broker或者是銀行、以及買家律師,等專業人士來幫忙解決複雜的環節吧,買家要做的就是確保資金到位,搵到自己鐘意的物業,等著俾錢拎鑰匙就OK啦。 你可能會感興趣的專題: 2020年秋季英國租賃市場市況 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? Read More

英國二手樓業主必讀 Surveyor Report

買英國二手樓好重要一環就係Surveyor Report   Survey report分為三類,第一類Condition report 係最簡單,無Advice嘅report。第二類係 Homebuyer report 係中間,會list out清楚間屋邊個位出現咩問題。第三類係Building report,係專為會改建、加建或樓齡過百年以上嘅House而設。通常我地都會建議大家做Level 2 嘅 Home Buyer Report 已經足夠。   報告內容會跟返RICS明確指引去寫,有相關物業相片,紅綠燈🚦制度等你了解清楚邊啲位要注意等等。但有啲位又唔可以寫得太死,如果唔係有真憑實據,例如唔係親眼睇住佢漏水,佢都只可以寫做有漏水嘅可能性。所以一般買家收到份Report時,都會R晒頭究竟邊樣要整邊樣唔洗。但有啲情況太嚴重,例如沉降等,係正式簽約前都可以透過律師提出意見要求賣方先行處理,討價還價,或者共同承擔維修費用。   好多香港朋友過嚟買二手樓,一睇到份Report入面有紅燈都會個心離一離。但環顧返我地幫顧客處理嘅二手物業入面,份Report通常有問題嘅地方有電力系統(EICR)、天台滲水、閣樓結構問題、Water Heating System等等。我哋同事會憑經驗同報告Defect嘅嚴重性,建議返業主要做啲乜嘢維修,有邊啲唔洗即時處理。   各位朋友有需要嘅話,就記得快啲搵我地幫手喇! 歡迎聯絡銷售顧問 你可能會感興趣的專題: EWS1防火外牆冷知識,從倫敦火災說起 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下) Read More

EWS1 防火外牆冷知識 |由倫敦火災說起

今朝見到大廈外牆易燃物料嘅新聞,小編係時候同各位朋友講解吓EWS1 Form (External Wall Survey)依個問題。 事源於2017年嘅倫敦,因為Grenfell Tower嘅一場大火慘劇奪去咗72條人命,觀看以下YouTube可了解當時火災的現場情況。 事後查出該大廈嘅外牆物料因為採用Aluminium composite material Cladding導致火勢極速蔓延,於是英國政府即刻收緊外牆防火標準,立例要求全國18米高 (大約6-7層樓高);2018年之後新起嘅大廈禁止再使用易燃物料作為大廈外牆嘅覆蓋層。而2018年之前興建嘅大廈,就需要特別資格嘅測量師去做EWS1依項檢測。 問題嚟喇!而家全英國合資格做EWS1 檢測的測量師大約少於300人,所以好多大廈而家仲係排緊隊做檢測。即使做完檢測驗到有問題,由於維修費高昂,都要管理公司,或者其他主leaseholders業主願意分擔維修費用先可以解決問題。另外,因為大廈未有EWS1 Form, 銀行係唔會接受按揭申請。所以各位遇到一定要俾現金Cash buy嘅物業時就要小心! 小編知道好多香港人係用Cash buy英國嘅物業,如果地產Agent或者業主冇同你提及EWS1嘅潛在問題,各位業主就好容易出事。除咗未來物業升值想賣出時未必搵到買家外,住客嘅人身安全係更加係我地最擔心嘅問題。所以我地前線同事同發展商合作時,一定會跟進埋EWS1 Form,務求令大家係英國買樓或投資安心無憂。 希望依個資訊會幫到大家!如果大家覺得我地嘅資訊有用,就記得去我們的Facebook 專頁Like和Share啦! 你可能會感興趣的專題: 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下)

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伯明翰 Solihull 快速鐵路 | 🚄 高鐵中轉站

伯明翰位於英國交通網絡的中心,3小時内車程可以到達英國75%嘅地方,交通便利,生活指數比倫敦較低,最近成爲港人移居英國選擇之一。除左選擇伯明翰市中心之外,當地著名富人區Solihull亦係熱選地點之一。呢區治安安全,好學校選擇多,唔怪得特別受香港移民家庭歡迎。 呢區仲有一個優勢,HS2高鐵站除佐伯明翰市中心嘅Curzon站,另一個站就係設係呢個區,由高鐵HS2 Interchange站揸車去現時Solihull最繁華嘅中心購物區touchwood shopping centre僅需10分鐘。商店配套林立,生活出入十分方便。所以如果唔想選擇伯明翰市中心,但又想享受快速高鐵帶黎嘅便利(以後去倫敦只係需要38分鐘,去曼徹斯特只需37分鐘),可以考慮搬嚟呢度。 HS2高鐵Interchange中轉站未來黃金三角The Hub 點解要係伯明翰市中心以外整多一個Interchange高鐵中轉站呢?從下圖我哋可以見到,未來嘅高鐵站(三角型區域),位於高速公路A45,A452同埋M42的交差點。將會同宜家嘅NEC博覽中心及國際會議中心,伯明翰機場連成一直綫,呢片地方將會成爲“the Hub”經濟區。而我們香港人熟悉的汽車製造商Jaguar同埋Land Rover製造中心亦係呢度附近。 高鐵中轉站本身將由兩個415米長島式平台組成,提供4個平檯面以及2個中央高速直通車路線。該站仲會通過自動載人裝置(APM)連接NEC博覽中心,伯明翰國際火車站同埋伯明翰機場,預計每小時可以向每個方向上載運多​​達2100名乘客。現時伯明翰機場提供飛往直達150多個國際目的地嘅航班。   預計高鐵中轉站會為呢個區帶嚟: 70,000個新嘅同受保護就業的機會 多達5,000套新建房屋 65萬平方米商業發展空間 每年為經濟增長奉獻62億英鎊嘅GVA 公共交通工具網絡將會係45分鐘內將130萬人帶到The Hub 英國中西地區聯合當局期望,高速鐵路HS2長期經濟增長計劃會為中西部地區帶嚟100,000個就業機會,140億英鎊經濟增長。 車站建設進度 目前準備工作已基本完成,車站嘅主要結構已經擺放到位。第一階段工作包括係M42和A446上建造模塊化橋樑,並對該地區的道路網絡進行改造,以方便前往新車站鏈接往返伯明翰商業園的交通。 高速鐵路HS2嘅Early Works承建商LM係Laing O’Rourke同Murphy嘅合資企業,宜家已有大約200人係呢度開工,包括畢業生及學徒。隨著新橋樑同通道建設逐步增加,係未來幾個月中,呢個數字將增加到250人。Laing O’Rourke合資公司LM係今年8月網站信息上更新,工程已提前完成佐寬度65米跨M42嘅橋樑安裝,呢個係HS2嘅第一個永久性結構。 🚄 由Solihull高鐵中轉站去:🚄 📍 East Midlands Hub – 17 分鐘 📍 Manchester – HS2 37 分鐘 (現時所需時間 106 分鐘) 📍 London – HS2 38 分鐘 (現時所需時間 70 分鐘) 📍 Leeds – HS2 46 分鐘 (現時所需時間…

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伯明翰市中心Smithfield再生計劃

下個星期伯明翰史密斯菲爾德Smithfield計劃可能會邁出重要嘅一步,伯明翰市議會嘅內閣會議將會係12月15日舉行,會議内容將會討論有關呢個耗資15億英鎊嘅史密斯菲爾德再生計劃報告。該報告建議理事會與房地產和投資集團Lendlease Europe簽訂合資企業(JV)。Lendlease Europe已在2019年1月被確定為理事會的首選項目開發合作夥伴。 位於英國伯明翰的Smithfield發展計劃屬於伯明翰市中心重建Big City Plan裏面的一個重要部分。Smithfield位於原伯明翰的市中心批發市場(Wholesale Markets),距離華人熟悉的唐人街僅一街之隔,步行到大家熟悉嘅Bullring同埋新街火車站僅10分鐘,將會成爲現市中心與未來HS2嘅鏈接點,並計劃打造為本地人新嘅休閑熱點。 想了解更多伯明翰 Solihull 快速鐵路,請按HERE。 計劃任務仲包括為歷史悠久嘅bullring零售市場提供新嘅住宅,悠閑及文化活動空間,公共廣場,綜合交通,同埋2000多個擁有公園&社區設施住宅。 正如上敘提到, 伯明翰史密斯菲爾德(Birmingham Smithfield)嘅發展係2010年啟動城市大城市規劃嘅一部分,該規劃制定佐25年將會讓現伯明翰市中心範圍擴大超過25%嘅願景。預計Smithfield計劃將需要15年先可以落成。 若下個禮拜會議順利,經內閣討論並獲得批准後,擬議的合資企業協議將提交給Lendlease董事會以獲取批准-預計將於2021年初做出決定。 然後,可以係提交計劃申請之前進行計劃最終計劃流程嘅工作,並進行更詳細嘅計劃時再進行全面嘅公眾諮詢。 現時英華在售嘅兩個項目TimberYard添柏庭院同埋 B5 Central 都係係Smithfield嘅周邊,有興趣嘅朋友可以向我哋嘅銷售團隊查詢。 你可能會感興趣的專題: 伯明翰 Solihull-快速鐵路|🚄-高鐵中轉站 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下)

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究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣?

有沒有想過10年或20年後,我們住的房屋同今日會有什麼不同?Covid-19對房屋設計師會有什麼衝擊?我們的孩子將在2030年或2050年會過住怎樣的生活呢? 鑑於英國每年僅有0.6%房屋是新建的(2019年全英國新建住房為17萬,全英國住房有2800萬),因此大環境可能並無太大分別。畢竟,環顧四周,英國上百年的老房屋一街都是。不過,突然其來的Covid-19改變了很多人的生活模式,房屋設計師都受到戲劇性的衝擊,為了配合新的生活模式,而改變未來房屋同社區的空間設計。 Space 10的聯合創始人兼首席執行官Kaave Pour講:即使Covid-19的大流行可能會係未來一至兩年内消退,但新的生活模式趨勢並不會消失。 相反,Covid-19加速了未來住宅設計師同建築師應對三種戲劇性的轉變: 人類會變得越嚟越注重私人空間,房間同空間私隱更為重要 自動化房屋技術,如:自動洗衣衣櫃,可以檢查健康的鏡,監控你飲食習慣的廁所? 環保節能或太陽能發電應用 房間、空間、私隱更為重要 Lanserring 室內設計和木工技術專家設計總監 Alex Beaugeard 指出:在Covid期間, 我們發現,同我們愛人每分每秒地面對面相處是困難的。所以如何更加巧妙地安排房間和空間的設計,如何能夠更有效地解決這個問題呢?過往為了最大化空間利用,流行的開放式設計;現在我們可以更加巧妙地運用趟門,滑動/智能玻璃或隔音屏障來改變空間保留私隱度。甚至詹姆斯一世時期的古董木镶板也從新流行起來。或者有時,我們每個人都需要一個藏身之處。以前房間一直是作爲儲藏和睡眠的空間,但現在無論成人或小孩子都要適應使用搖距學習,甚至搖距社交。 另外,雖然全球經濟都受Covid-19 影響,但封鎖期間人們花在裝修,房屋裝飾等費用卻每星期增加 247million(by Legal & General insurer)。 自動化房屋技術 近年智能家用小工具越來越普及,從簡單的Nest溫控器和Ring視頻門鈴開始,透過互聯網的鏈接,可以連接到智能電話上控制。 攝像機發現火警比烟霧探測器更靈敏,加上其他裝備,未來我們可能透過檢測器檢測空氣質量,再配合打開窗戶或空氣過濾器等功能。 全球住宅技術貿易協會Cedia的成員Andrew Royall講:“其實在倫敦的一些有錢人區已經開始使用這些系統。目前,為整個房屋度身訂造的project成本起價為5萬英鎊,甚至高達數百萬美元。現在你需要去將各樣產品鏈接起來,不過10年後你未必需要。 空間計算容許將數字對象(例如沙發的3D圖像)投影到我們的房屋中,並與實際的物理對象並排放置,那麼可能以後online shopping就可以用投影先預測家私擺放的位置。 減少出現要退貨換貨的麻煩。宜家(Ikea)是這項技術的先峰,技術最早可能會於明年推出。 現時已經有可以使用紫外線對衫褲進行消毒的衣櫃,聲稱能夠殺死細菌,異味和黴菌。三星 Air Dresser的產品可以“緩解”皺紋,去除灰塵並消除異味。(零售價為2,199英鎊) 日本浴室設計集團Lixil的首席設計師 Paul Flowers 解釋, 精巧的廁所如何可以分析“飲食效率降低”。雖然覺得“便便”被檢測有些奇怪,但其實Google已經為這個設計申請了專利,設備可以通過鏡子,浴缸,墊子甚至是你的坐便器中嵌入的“各種非侵入式傳感器”來監控心血管系統的健康狀況。 搖距監察健康裝備可以幫助有小孩的家庭或社會照顧病人或長者, 透過運動感應器可以查看他們是否已經起床,照常活動。如果一切正常,所需做的只是用兩分鐘打開手機檢查一下。二氧化碳傳感器來判斷人們是否正常呼吸,如果二氧化碳下降(即是已經停止呼吸),自動警報則會告訴你致電緊急服務。所以,將來人們盡可能可以長時間地留在家中是一件好事,而不是在醫院或療養院中。 不過除了隨著房屋獲得越來越多的內置設備,就好像用手機可能會被追蹤一樣,智能設備(包括 Siri 和 Alexa 等助手)都是雲處理數據。不過即使如此,仍然有大公司有數據洩露事件的醜聞,所以如何確保私隱安全是一大挑戰。 環保節能、太陽能發電應用  荷蘭設計師 Marjan van Aubel 接示:在未來,如果一間屋不能夠自行產生電能,房屋可能將被視為破損。她解釋,現在的太陽能板已經很不一樣,可以是一塊很薄的薄膜,切成一片葉子的形狀。她說 “太陽能技術現在是透明的,輕質的,應該像其他任何一種材料一樣被簡單地設計。她製作了可以自行供電的燈,以及可以為平板電腦和手機供電的桌子。證明這些材料都可以很好用。不過五年前的技術根本做不到。 現在,你可以使用太陽能進行設計,裝飾和發電。它不僅變得實用,仲可以好美觀。” Modular…

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英國買樓印花稅 最重要的分析(下)

買樓雜費支出龐大,其中「印花稅」是其中一項極高昂的置業成本。 上兩集跟大家詳細講解了各種不同情況下印花稅的計算方法。 回顧上面兩集可以點擊去以下: 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) “非主要住所” 物業有7種特殊情況,不用給“額外3%印花稅” 1.購入價格低於40,000磅 2.購入的是其他非住宅類(如商業地產),多用途房產(i.e.樓下商店樓上住宅)。 3.如果你購買的是露營車,房船等活動房屋。 4.租賃所有權的原始使用期限只有7年。不過,如果購買的第二套房是租賃所有權,其原本的使用期限是超過七年,但剩下7年,不屬於此類。 5.學生住所(這裡要説明一下,必須是以學生住所為原始用途(發展商起樓的時候)先可以。自己買獨立單位作學生住所出租用途不屬此類)。 6.轉換main residential(主要居住地) 如果自己本身已經擁有一個自住物業,但打算出售之後再買另一個換另一間。 如果你買入第二間物業的時候已經售出第一個物業,即係同一時間只擁有一個物業,就不需要交3% surcharge。 不過,如果你買入第二間物業的時候仍然持有第一個物業,即是你擁有兩個物業, 就需要俾多3%的印花稅。 (不過如果你在36個月内售出原物業,仍然可以申請取回印花稅) **如果你購買的第二閒屋是用於度假或者做airbnb出租都仍然同樣需要交3% surcharge。   以上内容只供參考之用,投資前宜先向正式注冊的律師或會計師查詢。對於數據的不准確或不完整或根據數據做出的任何決定而導致的直接或間接的任何損失或損害,英華地產不承擔任何責任。希望需要索引此文章用於其他商業用途的用戶或媒體需要先從英華地產獲得許可。 你可能會感興趣的專題: 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下)

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英國買樓印花稅 最重要的分析(中)

買樓雜費支出龐大,其中「印花稅」是其中一項極高昂的置業成本。印花稅點樣計?當中新舊稅制重點要留意,今日英華小學堂繼續同大家釐清現時英國印花稅嘅所有疑問!   上集英華小学堂《英國買樓印花稅-最重要的分析(上)》解釋佐陳師奶如何悭佐£ 15,000印花稅之後,大家計唔計到李生個case要比幾多stamp duty呢? 同大家對下答案先,李生係印花稅假期前購買第二個物業需要俾£42000嘅印花稅。 3% x £125,000 + 5% x (£250,000-125,000) + 8% x (£650,000- £250,000) = £3750 + £6250 + £32000 = £42,000。   Miss佐上集嘅朋友可以click呢度回顧:英國買樓印花稅-最重要的分析(上)   今日會同大家解釋下明年4月後海外買家印花稅嘅計算方法: 由2021年4月1日開始,“非英國居民”(non-UK residents)係英國買屋嘅話,將會被加收額外2% “海外買家印花稅”。呢個額外2%印花稅嘅意思係,係舊印花稅政策基礎上,再多加這2%的”額外“稅率。 ”英國居民“與“非英國居民”嘅定義   除左英國公務員,外交官,或直接被英國皇室聘用人員(例如皇室人員,警察,司法職員,軍人等等”Crown Employees“)外, 是否為”英國居民“嘅重點在於:當事人係一年(亦即係12個月)當中,係英國境內生活是否至少滿足183日。 如果是當事人係買屋前12個月內(從”完成交易completion date“當天往前推算),係英國境內生活不足183天,就會被定義為“海外買家”而需要繳交額外的2%印花稅。避免部分人係英國和其他國家之間來回跑(比如說因為工作或生意的因素)被誤認為“海外買家”嘅情況。稅局允許,當事人係房產交易完成後的12個月,有在英國境內生活至少滿183天,咁當事人都可以向稅局申請“退稅”。將當初買樓時多交的”2%印花稅“claim翻黎。 新嘅海外買家附加稅計算方法係based on 印花稅假期前的舊稅制計算方法 Miss佐上集講解舊印花稅計法嘅朋友可以click呢條link回顧:英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 下表為海外買家係2021年4月1日之後適用的印花稅率,我地break開佐黎俾大家睇新稅率係點黎嘅: 房價 海外買家 主要住所SDLT rate印花稅率 海外買家(+2%) 第二個物業/出租(+3%)SDLT rate £0 – £125,000…

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英國買樓印花稅 最重要的分析(上)

買樓雜費支出龐大,其中「印花稅」是其中一項極高昂的置業成本。 印花稅究竟是怎樣計?當中新舊稅制有什麼重點要留意? 今日英華小學堂就同你分三集,釐清現時英國印花稅嘅所有疑問! 印花稅 SDLT- stamp duty land tax 基本定義 如果您係英格蘭同北愛爾蘭以一定價格購買物業或土地,必須支付印花稅土地稅(SDLT- stamp duty land tax)。該稅適用於永久業權(freehold)和租賃業(leasehold)物業,無論您是直接購買(cash buyer)還是抵押購買(mortgage buyer)。Stamp duty嘅計算方法取決於物業嘅成交價錢,住宅以及買家是否首次購買者,非住宅或混合用途。 “印花稅假日”(stamp duty holiday) 今年新冠病毒肆虐,為佐刺激英國樓市,英國將推出一個名為“印花稅假日”(stamp duty holiday)的政策,將印花稅的起徵點由原來嘅12.5萬英鎊調整到了50萬英鎊。優惠期以物業的「交易完成日期」(Completion Date) 為準,必須在優惠期內完成交易,先算符合資格。 如果您購買的住宅物業將在2020年7月8日至2021年3月31日期間 成為您的”主要住所”,咁您只需俾金額超過500,000英鎊部分嘅印花稅。無論您是購買第一套房還是以前擁有財產,這都適用。如果您要購買的其他房屋將不再是您的主要住所,則您至少需要支付3%的印花稅土地稅,該稅率隨房產價值而增加。 點界定我嘅”主要住所”呢? 你的主要住所需要符合下面幾個條件: 你與你嘅家人住係入面 你的個人物品放在裡面 你的郵件投遞到這個地址 你的公民投票登記地址於此物業(這個非常重要) 你支付此地址的水電氣等服務 我兩套屋,兩邊住得唔得? 如果您在世界其他地方已經擁有一處住宅物業,很大機會您在英國購買的物業除了需要按標準稅率繳付房產印花稅外,還需要另外繳納3%附加稅。但如果您在同一天更換主要住所,則無需支付這筆3%的附加費。 如果您在英國購買新房產的同一天並無出售原有主要住所,您將需要支付3%的房產印花稅附加稅,但是如果您想取回這筆附加稅費用,您最多可以在三年內將舊房出售。出售後,您就可以同稅局claim翻呢筆3%的房產印花稅附加稅。 如果我同老公住埋一齊,但只有老公登記作爲業主,咁老婆買入第二個物業又點計呢? 就3%附加稅而言,配偶和伴侶與購房者會被視為同一個人。因此,如果您的配偶在世界上其他地方擁有物業,而您又打算在英國購買新物業,您們將會被視為同一個人處理,故此仍將需繳納3%的房產印花稅附加稅。 現時稅制(印花稅假期) VS舊稅制(基本階梯稅制) 跟住落黎,再同大家對比下現時稅制以及舊稅制下,印花稅嘅計算方法。 下表顯示了購買住宅物業時您需要支付的SDLT %: 印花稅假日:起徵點調到50萬英鎊 物業買入價 主要住所SDLT rate 第二個物業/出租SDLT rate 0 – £500,000  …

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英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識

熟悉英國樓嘅朋友一定知道,係英國買樓有分freehold(永久產權)同leasehold(租用產權)。Leasehold表示你並不擁有永久業權,實際上你只係“租”呢個物業同建築土地一段特定嘅時間。 Lease length(產權年限)一般由99年到999年不等。係英國大部分樓齡大於80年嘅屋一般都唔會考慮續權。係倫敦,更可能係等到間屋剩翻少於20年樓齡先會去續。但要注意,申請時餘下嘅年期越長,通常所需費用就越少。 今日英華小學堂就同大家再深入多少少,講下關於係英國續權方面嘅小知識。 首先,如果想係英國續產權,一般需要係成爲業主兩年之後,先可以申請續產權(包括新樓)。 但係如果當時賣家(前業主)已經係度申請緊續年限,咁你(姐係新買家)都可以立即申請。 年期對樓價嘅影響 有時見到D二手樓好平,就要留意下會唔會係需要延期嘅物業啦。有D賣方會嘗試以全價出售物業,希望買方不會意識到需要延期要洗多幾多錢。通常黎講,續期除左係複雜艱苦的談判,仲係一個成本高昂嘅過程。但係如果我真係特別鍾情與果間屋,但年期低咁點算啊?小編建議投資之前要三思,或者最好由賣方係購買前由賣方承擔費用來延長租約。 如果物業年期少於90年嘅話,會對leaseholder比較不利。因爲任何少於80年租賃使用年期嘅物業,市場價值會開始出現顯著改變。如果你買果陣都係得翻85年,hold 10年,到想再賣翻出去,就變得艱難。因爲 低於80年產權,會比較難申請抵押貸款,首先就無佐一班潛在買家,即使係cash buyer有錢買,都會都會因爲以上原因可能選擇其他年期較長嘅物業,變相令到轉賣價值變低。 申請續期方法 正式渠道 VS 非正式渠道 非官方渠道: 直接同大landlord(永久業權業主)傾,直接傾通常就比較快,一般可能3個月就搞掂。續幾耐同要比幾多錢就你地自己傾。 官方渠道: 如果行·官方渠道,首先需要滿足成爲業主兩年呢個條件。跟住提交notice啓動流程,大landlord(永久業權業主)有兩個月嘅時間回復。注意,呢度講緊係開波咋,跟住落黎仲要兩方溝通,所以談判時間可能會last至6個月至兩年不等。申請年期上限一般係90年。官方渠道會有一個固定方法計算續租費用,呢個費用可能高達數万英鎊,費用取決與:物業價值,地租以及剩餘年期。 最後,除左續租本身嘅cost,申請人亦需要徵求律師代你辦理延長房產產權事宜。所以申請人另外仲需要繳付律師費以及房屋評估費。   你可能會感興趣的專題: 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下)

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