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英國買二手樓程序略解

最近很多客戶咨詢在英國買二手樓的程序, 在這裡我們整合一下以供參考。 一般來說,有以下幾個程序:落訂,律師准備和處理文件,交首期,交換合同和成交   1.首先,落訂前要確定購房費用及貸款 很多人一提到買樓,首先就會想到先睇樓。其實不是,如果你問買過樓的人,他們會告訴你,如果想買樓,首先要看“錢”,即是買樓的預算。絕大部分人都會考慮貸款買樓(當然有錢也可以考慮做Cash buyer全款支付),如果你需要貸款的話,請務必在你之前了解你能從銀行貸多少錢。很多人先去睇 樓,結果睇中後,貸款卻貸不了或者出問題。為了避免這種情況,大家應該去銀行先了解他們的貸款產品並進行對比(或者直接找貸款中介Mortgage Broker,他們會幫你篩選和格價),會有專門的Advisor幫你計算你可以貸款的金額和解釋銀行的條款,之後再加上自己的首期,就可以計算你可以購買多少錢的樓(your budget),在買樓前獲得一個Mortgage in Principle再去睇樓落offer的話,被接受的幾率會更大,因為賣家知道你的貸款應該是沒有問題了。除了貸款以外,請各位一定要注意錢的來源,貸款的時候銀行是會要求看你的存款來源的,如果無法證明來源,銀行也可能會拒絕你的貸款。   2.確定買入單位,落訂,委任律師處理手續 ,交換合同和成交 首先,你需要委任一位英國的律師來幫你處理買樓的手續(因英國的律師熟悉本地的房產法例,香港律師一般不會代理)。在英國購買二手房是一定要律師對接律師進行交易的,私人是不可以直接買賣的。你委任的代理律師,我們稱之為:買家律師。買家將通過郵件聯繫您並提供他們的介紹性文件。需要您填寫並回復郵件以正式確定您的任命事宜。 在進行合同交換前,需要您提供以下信息來完成標準反洗錢調查規定(文件可通過郵件形式提供): 公證過的身份證明,例如,護照。 公證過的近3個月內的地址證明 -例 如,水電煤單據,稅單,糧單之類。 確認您的付款額(扣除貸款部分)並解釋資金來源。例如,存款、遺產、資產變賣、離婚協議財產、親朋贈送等。(根據律師要求,您可能需要提供相關證明資料)。   當您同您的代理律師完成上述調查時,購房合同將由賣家律師發送給您的代理律師,屆時開啟正式預定流程階段, 當你的代表律師閱讀過賣家律師提供的合同後,他們將著手準備該房產的法律文件並進行相關盡職調查。這些包括但不限於: 確保房產所有權 檢查房產並確保其產權無問題 進行本地調查以確保該房產無其他附加條件 確保該房產有相關建築許可等 當必要的法律盡職調查結束後,您的代理律師將遞交給您帶有產權的法律合同以供簽字,此時也將要求您支付交換合同時所需的首付款。當所有文件和首付款都交付後,您的律師將進行合同交換,從法律上正式確認您的購買。 其實從落訂到拿到鑰匙到完成交易,交易時間可能是3至6個月,因為你的律師需要幫你做大量的Searches確保層樓沒有問題,如果有問題的話,你的律師應該要告知你並給你提供意見。如果一切都沒有問題,就需要你准備、閱讀和簽署律師給你准備的合同和其他相關文件,他們會通過電郵發送給你,你需要自己列印,簽署,之後將簽署後的原文件郵寄回到英國給律師。買賣方都不需要本人到英國辦理手續。 等所有文件準備好, 就要交換合同 Exchange Contract,交換合同算是買樓中最重要的一步了,如果沒有”exchange contract”,在法律上來講,如果你購買二手樓,就算你的offer被賣家接受了,也不代表買賣一定會成事,賣家和買家都可能會因為自身或其他原因終止這個交易。所以為了確保這筆交易,會叫你交換合同,交換合同的時候就需要支付最少10%定金,余款等貸款到位後即可成交。如果是現金一次性支付,就可以交換合同和成交一起做。

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英國硬脫歐倘成真 樓市也難大跌

英國首相Boris Johnson一直強調,寧可硬脫歐,也不要一個不理想的脫歐協議,令市場相信,英國硬脫歐的機會非常高。 但是分析員普遍相信,即使英國在10月31日真的硬脫歐,樓價亦不會大跌,原因是目前的供應仍然非常緊張、硬脫歐不會引致信貸緊縮,和英倫銀行屆時可能會減息以刺激樓市。 更多買家繼續靜觀其變 雖然最新的數據,包括英國樓宇按揭獲批宗數等顯示,樓價有見底回升之勢,但由於硬脫歐的風險非常高,買家可能繼續靜觀其變,繼續作壁上觀而不入市。然而,硬脫歐亦將不會導致英國樓價出現雪崩式下跌,其中一個原因是硬脫歐雖然令房屋需求減少,但亦同時令供應一同減少,因愈來愈多準置業者採取觀望的態度,而在通脹升溫的環境下,缺乏供應將可令樓價企穩。 最近的政治事件導致英國硬脫歐的危機大增,根據一項調查顯示,機會高至接近五成,但Stone & McCarthy Research Associates經濟師Niraji Shah認為,英國樓市並不會因此而崩潰,原因是硬脫歐雖然會令經濟變得更差,失業人數上升,但將不會導致信貸緊縮的情況出現。再者,假如英國經濟屆時受到嚴重打擊,英倫銀行亦會再次減息救經濟。此外,硬脫歐後,英鎊將會進一步下跌,這亦會刺激到更多海外買家到英國購買房地產。 英倫銀行或減息救經濟 Nationwide早前公佈的數據顯示,英國樓價在七月和八月份保持平穩,按年和按季分別錄得0.6%和0.3%的增長。該公司總經濟師Robert Gardner認為,在短期內,穩健的勞工市場和低借貸成本將仍會為樓市提供支持。

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英國硬脫歐倘成真 樓市也難大跌

英國首相Boris Johnson一直強調,寧可硬脫歐,也不要一個不理想的脫歐協議,令市場相信,英國硬脫歐的機會非常高。 但是分析員普遍相信,即使英國在10月31日真的硬脫歐,樓價亦不會大跌,原因是目前的供應仍然非常緊張、硬脫歐不會引致信貸緊縮,和英倫銀行屆時可能會減息以刺激樓市。 更多買家繼續靜觀其變 雖然最新的數據,包括英國樓宇按揭獲批宗數等顯示,樓價有見底回升之勢,但由於硬脫歐的風險非常高,買家可能繼續靜觀其變,繼續作壁上觀而不入市。然而,硬脫歐亦將不會導致英國樓價出現雪崩式下跌,其中一個原因是硬脫歐雖然令房屋需求減少,但亦同時令供應一同減少,因愈來愈多準置業者採取觀望的態度,而在通脹升溫的環境下,缺乏供應將可令樓價企穩。 最近的政治事件導致英國硬脫歐的危機大增,根據一項調查顯示,機會高至接近五成,但Stone & McCarthy Research Associates經濟師Niraji Shah認為,英國樓市並不會因此而崩潰,原因是硬脫歐雖然會令經濟變得更差,失業人數上升,但將不會導致信貸緊縮的情況出現。再者,假如英國經濟屆時受到嚴重打擊,英倫銀行亦會再次減息救經濟。此外,硬脫歐後,英鎊將會進一步下跌,這亦會刺激到更多海外買家到英國購買房地產。 英倫銀行或減息救經濟 Nationwide早前公佈的數據顯示,英國樓價在七月和八月份保持平穩,按年和按季分別錄得0.6%和0.3%的增長。該公司總經濟師Robert Gardner認為,在短期內,穩健的勞工市場和低借貸成本將仍會為樓市提供支持。

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JLL表示曼徹斯特房地產市場正火速崛起

據JLL稱,曼徹斯特的住宅物業市場正在蓬勃發展,該公司需求不斷飆升。 上個月,搬入曼徹斯特市中心公寓的人數激增117%。 仲量聯行租務成交同時激增103%。 西北住宅機構負責人路易斯·埃莫特(Louise Emmott)認為, 移居曼徹斯特的人數增加部分歸功於該市持久吸引力。 「作為一個城市,曼徹斯特的需求越來越大, 因為年輕人的定價不在首都,而且企業也在尋找西北部分辦公室。」 「 這與該地區令人印象深刻的商業資格相結合, 意味著它對那些想要大城市感覺但卻買不起或無法進入倫敦的年輕一代具有極大的吸引力。」 總括而言,曼徹斯特相比起世界各地很多大城市的入場費相較便宜, 加上英鎊不斷貶值,令該市競爭力不斷增加! 未來數年預測,曼徹斯特房地產不論售價或租價仍有不少上升空間,投資者可以留意一下。

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英國北部樓價續升、南部樓價持續放緩

英國住房供需持續不平衡,這就解釋了為什麼南方城市的房價增長處於2012年以來的最低水平。到底哪些城市增長最快呢? 根據最新的Zoopla Cities House Price Index,英格蘭南部城市的房價正在經歷7年來最弱的增長,雖然倫敦市場出現回升跡象。該指數由分析師Hometrack編制,顯示該研究中南部城市的年度價格增長包括倫敦、牛津、劍橋、朴茨茅斯、南安普敦和伯恩茅斯 – 在6月份維持在0.7%。 相比之下,該指數在所有20個城市中增長了1.7%,在英格蘭北部分析的城市中年增長率為3.6%包括曼徹斯特、利茲、紐卡斯爾,謝菲爾德和利物浦。 倫敦住房市場正在重新調整 Zoopla的研究和洞察主管Richard Donnell表示:「南部城市的住房供需明顯不平衡,這就解釋了為什麼這些城市的房價增長處於2012年以來的最低水平。」但他補充說,「我們認為,倫敦市場即將結束為期三年的重新定價過程。由於小幅但重要的增長,銷售與新供應的比率有所改善。 銷售達成一致,新供應減少。由於新供應的實際定價更加接近買家準備支付的價格,價格正在堅挺。」 北方買家需求旺盛 Springbok Properties的創始人兼首席執行官Ncube補充說:「在當前的市場格局中有點混亂,但在很大程度上是一個積極的因素,市中心房價的增長繼續避免更廣泛的市場不確定性。很有希望看到這種力量在北方各城市登陸,而這些城市卻長期處於首都陰影之下。由於更加切合實際的價格預期以及新樓盤進入市場的速度無法滿足這種需求,目前這些市場正在享受更高水平的買家需求,導致樓價不斷上升。」

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這兩年曼徹斯特發展如何?現在還是投資曼徹斯特房產好時機嗎?

英國脫歐亂局仍未解開,伴隨著文翠珊下台,新首相即將上位, 未來的數月時間可能還將面臨一陣子和歐盟之間的「拉鋸戰」。 脫歐公投之後,不少學者和專業人士預測倫敦房價將遭遇2008年金融危機以後最大幅度的下跌, 這樣的擔憂當然沒有發生。倫敦房價不但沒有如預測那般出現斷崖式下跌,反而在脫歐公投之後的這3年時間里穩步上漲。 時至今日,媒體上再也聽不見倫敦房價動輒下跌三成這類危言聳聽的言論。 倫敦房產經歷過了時間的考驗,是一個重要且穩定的優質投資目標的。不過今天想跟大家探討曼徹斯特房地產市場! 作為英國第二大城市,曼徹斯特的房產對比倫敦,價低而升值潛力大、出租回報率高等特點。 並且近年來大型開發項目不斷,整個城市都是一派「大興土木」的繁盛景象。 大型商圈、工業園區以及辦公用地的需求預示著曼徹斯特對於企業的吸引力, 同時也為未來可能出現的強勁經濟增長提供了很高的預期。 除了BBC、ITV、Ericsson、Dock 10等英國著名媒體公司、 亞馬遜、愛馬仕、Hewlett Packard等國際知名品牌也在曼徹斯特設有區域性總部。 預計到2030年,大曼徹斯特地區企業數量將擴大至現有規模的2倍, 其中Salford 索爾福德地區將擴大至現有規模的3倍。 企業數量和經濟直接直接掛鈎,同時又是吸引人口流入的一個仰仗。 在商業辦公大樓興建的基礎設施擴展的城市很難想象在未來會出現「人走茶涼」的情況, 曼徹斯特及周邊地區的人口將追逐資本,企業和工作機會,來到曼徹斯特並在此定居。 帶動房價和租賃市場進一步高走,也幾乎是一個必然現象。 據ONS國家統計局統計,目前大曼徹斯特郡的人口總數在2019年達到了將近300萬人, 是英國僅次於倫敦人口,從2002年到2015年,曼徹斯特人口增長高達149%,人口規模增長了1.5倍。 以大曼徹斯特的曼徹斯特城市為例,從2019年到2025年人口還將保持線性增長。 至於Salford索爾福德地區,區政府則表現得更加雄心勃勃,力爭在2030年以前實現當地人口兩倍, 並將企業數量提升至現有水平的3倍,將索爾福德開闢成為大曼徹斯特郡的「第二都會」。 而坐擁將近300萬人口,覆蓋了「北方振興計劃」四分之一總人口的大曼徹斯特,每年的新房獲批數量僅2-3萬套。 對比倫敦900萬人口,每年建6.6萬套新房的龐大缺口,比例是差不多的。與此同時,曼徹斯特的房屋空置比例也在逐年下降。 這也就導致了作為一個新崛起的就業大都市,曼徹斯特的出租市場異常火爆。 平均每一個新的公寓單位都面臨著10個求租者的競爭。並且房價上漲,租金也跟著一起漲。 如果追求穩定的現金流和租金回報率,曼徹斯特是一個非常值得考慮的投資城市。  

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根據最新樓價預測 英國樓價將於夏季上漲

跟據ReallyMoving最新房價預測數據來顯示, 未來三個月英國全國房地產價格將有上升空間! 由於英國房地產價格自年初以來一直沒有什麼升跌, 這一新的預測為銷售商和整個行業提供了新希望,因為價格將會因應供求而調整。 從整個英國和區域來看,預測既可以看到整個英國, 如東北和西南地區的價格出現特別大幅上漲,6月份英國的價格同比上漲1% 。 6月份,我們預期價格將恢復正增長,同比增長+ 1%,其次是7月份變化0%。 這表明,春季強勁的市場表現將使價格彌補2019年上半年的價值損失,並將在今年夏季恢復到2018年的水平。

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新創造就業機會破紀錄身高 推動曼徹斯特的房地產市場

仲量聯行(JLL) 在年度英國西北房地產市場更新中公佈了有關曼徹斯特經濟發展和房地產市場的數據。 自從JLL在15年前開始記錄數據以來,曼徹斯特一直是辦公室數量最多的頂級區域城市。 作為英國倫敦以外的科技之都,曼徹斯特的科技行業是辦公空間需求的主要推動力。 去年,寫字樓佔用總量超過175萬平方英尺,10年平均增長54%,這是有史以​​來最好的一年。 隨著經濟多元化和快速增長,曼徹斯特擁有廣泛的就業機會,並且自2008年以來工資增幅最大。 曼徹斯特甚至預計到2021年將比2018年增加10,000名上班族。 就業,工人和工資的增長對辦公樓,工業和住宅房地產市場產生了積極影響。 Northern Powerhouse 計劃中,曼徹斯特將受惠各種新的和不斷擴大的商業區, 將繼續在滿足辦公空間的高需求下發揮重要作用。 JLL西北部首席主管表示曼徹斯特不僅已經超越其他城市,而且其機遇也很豐富和多樣化。 今年,英國脫歐的不確定性對居民情緒的影響不如對該國其他地區的影響。 事實上,曼徹斯特辦公室租賃量已經創造了另一個破紀錄新高, 這意味著現在這個城市在未來數年有更大的潛能和發展空間!

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英國大學可促城市發展 降低地區不平等

每一間英國大學通過僱用當地居民,引進來自不同地方的學生,開展有益於公眾的研究以及支持當地商業來振興當地。 這促進了各地的當地經濟,話雖如此,但在英格蘭北部的後工業城鎮和城市中,那裡的緊縮削減最嚴重,四分之一的人收入低於優質生活工資。 今年3月,政府公佈了一項16億英鎊的基金,用於支持英格蘭北部和中部地區的被忽視地區,以減少英國地區之間的不平等。 曼徹斯特被強調為與大學關係密切的城市的一個例子。 大學與本地企業不是競爭而是合作。以往英格蘭北部的大學培育的人才通通都往南部找機會,因為當時北部缺乏足夠的基礎設施,也沒有什麼大型機構進駐投資。 但近年英國政府大頭將一些政府機關搬往英格蘭不同城市,而且引入Northern Powerhouse 計劃,吸引更多國內投資者投資英國北部城市如曼徹斯特,令人才不再大幅流失。 現在越來越多曼徹斯特大學的畢業生都留在該市工作,這個是政府商界和學校的三贏局面,一來可以促進該市經濟發展,二來商界可以更容易吸納人才,三來學校亦可以吸引更多學生來就讀。接着下來政府會繼續加強投資英國不同的地區,令整個英國社會經濟變得更平均。

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倫敦樓價高昂, 租金回報較低, 倫敦人都去那兒投資房地產呢?

對於倫敦和英國東南部的業主來說, 近年來他們的回報受到重創,在英國其他地方購買房產似乎是一個很有吸引力的前景。 英國政府實施的額外印花稅變化導致英格蘭南部的買入市場活動陷入低迷。 但英格蘭北部地區,蘇格蘭和威爾士的租金回報率上升, 誘使許多南部人北上投資。 同樣對於海外工作的英國人士和退休人員來說, 擁有和出租英國房地產通常被視為獲得長期穩定回報。 英國租賃代理商Your Move公佈的數據顯示, 倫敦一處房產的平均年收益率已降至3.2%。 相比之下,東北地區的業主通常每年可獲得5%的投資。 西北(4.8%),蘇格蘭和威爾士(均為4.6%)也是收益率高於平均水平的地方。 抵押貸款經紀人largemortgageloans.com的Matthew Hillyer表示: “自從印花稅的變化和抵押貸款利息的減免以來, 東南部的許多專業業主都專注於中部和北部的房地產。 “

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