All Posts in Category: 投資須知

英國樓市中期展望

英國各大住房研究機構按期發佈的調查報告,一直以來都是我們投資人瞭解當前市場以及判斷未來趨勢的主要信息來源。 截至今年5月,市場上都有哪些重要的判斷趨勢的信息?我們一起來看看各大主流地產機構的市場報告都是怎麼分析的: 1. 爭奪首次置業買家,借貸機構打「價格戰」 據Moneyfacts數據顯示,從2017年10月開始,截至今年的3月29日,英國市場上的借貸機構為爭奪以剛需住房為標的的首置買家,就貸款利率打起了「價格戰」。 他們表示,這從一些最高借貸比例可以達到房價95%的貸款產品(95%LTV)上可以看出來。  貸房價95%的貸款,這對於貸款機構來說,是比較有風險性的。 因為貸款額度大,月供金額高,借款人稍有一些意外情況發生(比如失業),就有可能斷供。 因此,這類貸款產品,可以說是英國貸款市場上風險最大,而利率相對也比較高的貸款。 而這種95%LTV的貸款產品,它們的平均利率從去年3月的平均4.02%,降到了今年3月的平均3.30%。跟一些90% LTV的貸款產品,平均利率差額減小到了0.65%。 貸款方們在貸款產品上,打起了利率的「價格戰」。 降低的低利率和低首付,無疑為首房買家提供了一個更低門檻。在住房資源供不應求的大背景之下,刺激了房價上漲,尤其是剛需價格區間的房價。 2. 房屋供應數量始終接近歷史最低位 同期的The Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics)調查報告顯示,今年2-3月間英國房東的賣房意願始終低迷,地產中介的平均房源儲備只有不到42套,幾乎處於歷史最低水平。當然住房儲量受地區不同影響比較大,北方住房市場的買家更加活躍一些。 關於房源儲量低這件事情我們分析過很多次了,除了意味著市場開始轉為由賣家主導,賣家的議價空間大之外,也會導致交易萎縮的情況。價格,地段和質量是房產交易的重要因素,買家並不會因為選擇少而轉向劣質住房。 可以說,賣家不願賣房,買家挑不到好房,買賣雙方都在選擇繼續觀望。 Rightmove數據顯示,全國的平均交易時間也在1月份登頂之後迅速下降,對應著房源數量稀少,可能的情況就是優質住房標的遭「哄搶」,所以成交時間顯著降低。 3. 英國房價短期震蕩,長期看漲 英國的脫歐日期又一次被延遲了,不出意外的話會在10月脫離歐盟。Rics分析稱,由於不確定性依然存在,英國房價在未來數月之內會持續震蕩。 按照脫歐的走勢來說,如果延期到今年10月,無協議脫歐的可能性尚不能確定。目前的英鎊,依舊處於一個低估的水平。 截取英國歷史上任意一個10年,房價都是一個上漲的趨勢。哪怕經歷過了金融危機,蘇格蘭獨立公投等一系列政治經濟因素,房價都是整體上行的走勢。畢竟把時間維度拉長,決定房屋價格的永遠都是實打實的供需關係。

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根據最新樓價預測 英國樓價將於夏季上漲

跟據ReallyMoving最新房價預測數據來顯示, 未來三個月英國全國房地產價格將有上升空間! 由於英國房地產價格自年初以來一直沒有什麼升跌, 這一新的預測為銷售商和整個行業提供了新希望,因為價格將會因應供求而調整。 從整個英國和區域來看,預測既可以看到整個英國, 如東北和西南地區的價格出現特別大幅上漲,6月份英國的價格同比上漲1% 。 6月份,我們預期價格將恢復正增長,同比增長+ 1%,其次是7月份變化0%。 這表明,春季強勁的市場表現將使價格彌補2019年上半年的價值損失,並將在今年夏季恢復到2018年的水平。

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West Midland (伯明翰) 擁有最強勁的區域租金增長

2019年4月,西米德蘭茲郡(West Midland)的租金在過去一年中增長了4%。 Your Move最近發布的數據顯示英格蘭和威爾士的租賃市場繼續穩步增長。 4月份,平均租金上漲至每月861英鎊,比去年4月上漲0.5%。 隨著租金增長最強勁,西米德蘭茲的租金在4月份上漲至每月641英鎊。 該地區超過西南部,租金價格上漲3.7%。 來自Your Move的數據顯示, 西北地區在截至4月份的一年中增長了2.3%,而東米德蘭茲則增長了2.2%。 這些數據顯示,中部地區和北部地區的租金價格穩步上漲, 而東部地區的倫敦價格下跌了1.1%,下跌了2.2%。 Your Move的全國租賃主管Martyn Alderton表示:「近年來,這些地區經歷了強勁增長, 例如倫敦和英格蘭東部,這些地區略有回落。 該國其他地區, 包括西米德蘭茲郡,正開始迎頭趕上,並且正以驚人的速度增長。」 穩定的投資回報 英格蘭北部繼續提供最高產量。 在東北地區擁有房產的投資者平均回報率為5%, 而在西北部擁有房產的投資者平均回報率為4.8%。 3月至4月期間,房地產投資者全線收益穩定。 4月份英格蘭和威爾士投資者的平均租金收益率為4.3%,與3月份相同。 無論短期租金波動如何,房地產市場仍然是一個投資的好地方, 與上個月相比,房東也能獲得穩定的回報。 據VeriSmart稱,英國租賃市場的年度價值為667億英鎊。 去年,英格蘭的每個地區都擁有高於平均水平的投資額, 特別是西北地區的房地產投資達到了十多年來的最高水平。 這些數據顯示,英國的租賃市場仍然是一種受歡迎的投資選擇。

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英國租金升3.3%高於通脹

最新指數顯示,英國租金已經升超過兩年, 在截至2019年3月的12個月中上漲3.3%。 根據HomeLet租賃指數的數據,私人租賃行業的正常波動有所偏離,因此租金增長現在高於通脹。增長使英國的平均租金達到942英鎊,但當倫敦被排除在外時,平均租金為782英鎊,同比上漲3%,而倫敦的平均租金上漲2.8%至1,613英鎊。 八個區域“熱點”顯示2019年前三個月的租金增幅高於英國平均水平,增幅最大的地區是西南地區,同比增長5.8%。 HomeLet監測的所有12個地區的租金價值在2018年3月至2019年3月之間有所增加。 業主增加租金的能力在很大程度上取決於當地市場對房地產供需的動態。 區域熱點,與去年相比,2019年前三個月的租金增長速度超過英國平均水平,包括威爾士,約克郡和亨伯賽德,西米德蘭茲,東北和西部,東南和西部,以及大倫敦。

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英國買樓: 如何以歷史證明這可能是最佳買樓時機?

在過去的14年裡,全球金融危機之後,2009年購買英國房地產的投資者在出售資產時獲利最多。那些在2019年購買的人會說同樣的效果嗎? 有研究證明,在全球金融危機之後立即購買的英國房地產投資者近年來在投資最多!這些「勇敢」投資者在2018年出售房產時獲利93,378英鎊,超過過去14年其他任何一年的買家! 在英國退歐的更廣泛的經濟不確定性中,那些現在在2019年購買的投資者能否在未來十年內獲得一些最高回報呢? 這是否證明現在購買英國房產可以幫助您實現最高的長期回報? 英國脫歐的不確定性,意味著一些投資者可能會等到達成協議才入市。然而,隨後英鎊的下跌也導致許多其他投資者現在通過購買房產來利用這一貨幣帶來的機會。 新的數據表明,後一組投資者可能會在未來幾年內實現最大的利潤水平。 由Savills出版的新研究表明,在2004年至2018年期間,在全球金融衰退的影響下,2009年購買英國房產的投資者在2018年出售房產時獲得了最大回報。 平均而言,2009年購買英國房地產的人在去年出售其資產時賺了93,378英鎊。它強調了在適當的市場條件下進行採購的重要性 – 並利用更廣泛的經濟不確定性。 “在過去的15年裡,它確實對你所獲得​​的利潤和購買時間和地點產生了影響。 Savills的住宅研究總監Lucian Cook說,這強調了它並不是一個萬能的市場。 “抵押貸款市場(2009年)被鎖定,但我也懷疑其中一些是關於人們是否有足夠的勇氣去做,以及2009年的某些人是否有足夠的積累資產以便能夠採取行動。 “ 英國目前正面臨住房短缺。住宅建築明顯低於政府每年要求的30萬套新住房。無論更廣泛的經濟問題如何,這都不會改變英國房地產市場的供需失衡。 在發佈時,英鎊兌美元匯率比2016年6月22日(歐盟公投前一天)便宜11%,許多投資者正在利用這些資金確保他們能夠獲得具有最佳價值的資產,長期增長前景。

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英國脫歐如何影響樓市?

英國可能會於3月29日脫出歐盟, 近日英國的新聞也離不開這個話題! 但海外房地產投資者沒有理由擔心, 無論英國脫歐談判的結果如何, 它們對住宅市場的影響實在有限,但英鎊匯價卻走向低迷,這點對國際買家非常有利。英國脫歐戲在很大程度上沒有阻止外國投資者。根據仲量聯行(JLL)的數據,2018年英國房地產收購中約有一半是由海外投資者收購的,總計550億英鎊。在倫敦,外國買家佔交易量的79%。隨著英國脫歐後的確定性恢復,預計2019年將在英國將有更多的海外房地產投資。 在整個2017年和2018年期間,英國投資總量持續上升,JLL英國資本市場負責人解釋全球投資者傾向於長遠投資而不是全神貫注於英國脫歐。 雖然波動的英鎊可能會在短期內產生影響,但建議海外購房者尋找與市場更直接相關的其他因素,例如印花稅上調,政府住房計劃,辦公室空間需求變化以及新技術對建築的影響等等。 來自香港和中國大陸的英國海外投資尤其強勁。例如李錦記於去年以13億英鎊收購20 Fenchurch Street(’The Walkie-Talkie’)和CC Land以11.5億英鎊收購122 Leaderhall Street(’The Cheesegrater’)。德國投資者也對倫敦持一致興趣,最近Deka Immobilien,德意志資產管理和聯合投資等公司進行了大規模收購。全球資本的其他主要來源包括GIC和加拿大養老基金。英國脫歐是一代人對英國的最大政治衝擊,但房地產市場比預期好得多。隨著三年的不確定性即將結束,投資者可以期待住宅市場更加樂觀的複蘇期,特別是在高端市場。 雖然“英國脫歐”在長期內的影響可以忽略不計,但“英國無貿易脫歐”將導致英鎊貶值,這將吸引海外投資者在價格上漲之前搶購房產。如果英國工資增長繼續停滯,這將導致人們租房更長時間,這對房東來說是個好消息,但也意味著推動更多經濟適用房,這可能會限制未來幾年的新投資機會。 2022年的下一次大選也可能會出現影響房地產的新住房政策和稅收調整。假設達成了脫歐協議,仲量聯行預測英國經濟將在2019年增長1.7%,高於去年的1.3%。

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英國住宅租金比去年同期升2.5%

根據Homelet 2019年1月租賃指數的數據, 英國的平均租金現在為932英鎊, 與去年同期相比增長了2.5%。 不包括倫敦,英國的平均租金為775英鎊 – 比去年增長2%。然而,在倫敦,平均租金現在為1,588英鎊,比去年增長3.7%。 增幅最大的地區是西南地區,2018年1月至2019年1月間增幅為5.1%。 Homelet表示,預計房地產投資前景依然樂觀,但2019年市場關注的主要問題之一是某些地區可能缺乏供應。新建房屋遠遠未不求需求,加上預計2019年來英國讀書的海外學生會繼續增加,部分地區需求可能會比較緊張,令租價繼續上升。 除此以外,北部城市如曼徹斯特預計2019年有更多企業遷入,加上機場城(Airport City)發展,預計有更多人遷入曼徹斯特,對租價會有進一步支持。

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一條新直飛航線,令曼徹斯特樓市節節上升?

呢一段時間以來,好多國際投資者已被曼徹斯特的房地產市場吸引,皆因風險低、樓價低兼高回報! 中國人對英國房地產的需求持續增長,8月曼徹斯特房地產的詢價比2017年同月的房價高出200%以上。 兩年前,海南航空從曼徹斯特到北京的直接航線開通之後,中國投資者一直在該市投入大量資金,樓價已經開始靠穩之際,Jet Airways 曼徹斯特和印度經濟首都孟買之間於11月啟動了一項新的直飛航班,預計將為英格蘭北部帶來4億英鎊的增長。 隨著新的曼徹斯特印度貿易局已經開始在孟買貨幣向西北方向開放石墨烯和能源領域等多種行業的貿易機會,這條路線能否打開曼徹斯特的房地產市場給印度投資者呢? 呢一刻曼徹斯特樓價相當穩健,亦有很高的升值潛力,印度投資者亦很有機會將曼徹斯特房地產推高到另一個水平!

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自脫歐公投後, 英格蘭北部及中部樓價急升!

據英國權威房地產網站Zoopla稱,自英國投票脫出歐盟後,英格蘭北部、 中部地區, 威爾士和蘇格蘭,房價增長最快。 自2016年6月公投以來,以伯明翰(上漲16%),曼徹斯特和萊斯特(均上漲15%)增長最快,其次是愛丁堡和諾丁漢(14%),利茲和卡迪夫(12%),以及利物浦和謝菲爾德( 11%)。 Zoopla方面表示,在英國南部城市,英國脫歐投票所帶來的經濟和政治不確定性衝擊更為明顯,而房價太高令一般人缺乏負擔能力也是一個主要因素。 英格蘭南部的城市此前曾引領英國整體房價上漲。在倫敦,2013年至2016年中期房地產價格飆升52%,而劍橋為47%,牛津為42%。 根據英國脫歐公佈的英國城市房價指數,自英國脫歐投票以來,劍橋的房價下跌了4%、倫敦下降1% 、牛津則為2%。 Zoopla研究主管Richard Donnell表示:“倫敦的房價已連續12個月下跌,而英格蘭南部城市的房價亦都增長放緩,這是由於買家欠缺負擔能力、交易成本增加等等。 “表現最為強勁的城市位於英格蘭東南部以外, 加上就業率和工資不斷上升,令買家有足夠負擔能力,令英國其他城市樓價極具吸引力。我們預計當前的價格增長趨勢將在今年剩餘時間內持續,價格上漲與英國大部分地區的收益一致,但增長率較低,倫敦和南部的房價也有所下降。 “倫敦房價將繼續價格下跌,集中在倫敦市中心。反而在倫敦外圍的通勤區域,價格繼續緩慢上漲。“

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CBRE預測英國租金到2024年將上漲11.4%

根據世邦魏理仕(CBRE)的預測,預計未來五年英國的租金將平均上漲11.4%。 隨著今年英國房價平均上漲1.8%,房地產集團預計2019年租金將上漲1.3%。 該報告考察了經濟、政治 、金融和技術趨勢如何影響房地產市場,預計到2024年租金將進一步增長,這受到私人租賃行業住房供應下降的支撐。出租房屋的需求不斷增長,特別是來自收入較低的年輕人。 世邦魏理仕估計,2019年英國租金將上漲1.3%,其次是2020年增長1。9%,2021年增長2.5%,2022年增長2.7%,2023年增長2.6%。這相當於期間總增長率為11.4%。世邦魏理仕英國研究部主管邁爾斯吉布森表示:“我們預計明年房價和租金增長將相當疲軟,但我們認為按揭貸款缺乏供應和低利率會使價格上漲。”他補充說,住宅供應不足和強勁需求令特別令 機構投資者產生巨大的興趣。 截至2018年第三季度,約21億英鎊的機構投資予英國房地產市場,比2017年同期增長51%。 根據世邦魏理仕的說法,投資處於堅定的上行軌道,2019年的交易量可能超過2018年的總量。 您是否認為到2024年英國的租金將上漲11.4%?

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