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JLL表示曼徹斯特房地產市場正火速崛起

據JLL稱,曼徹斯特的住宅物業市場正在蓬勃發展,該公司需求不斷飆升。 上個月,搬入曼徹斯特市中心公寓的人數激增117%。 仲量聯行租務成交同時激增103%。 西北住宅機構負責人路易斯·埃莫特(Louise Emmott)認為, 移居曼徹斯特的人數增加部分歸功於該市持久吸引力。 「作為一個城市,曼徹斯特的需求越來越大, 因為年輕人的定價不在首都,而且企業也在尋找西北部分辦公室。」 「 這與該地區令人印象深刻的商業資格相結合, 意味著它對那些想要大城市感覺但卻買不起或無法進入倫敦的年輕一代具有極大的吸引力。」 總括而言,曼徹斯特相比起世界各地很多大城市的入場費相較便宜, 加上英鎊不斷貶值,令該市競爭力不斷增加! 未來數年預測,曼徹斯特房地產不論售價或租價仍有不少上升空間,投資者可以留意一下。

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英國北部樓價續升、南部樓價持續放緩

英國住房供需持續不平衡,這就解釋了為什麼南方城市的房價增長處於2012年以來的最低水平。到底哪些城市增長最快呢? 根據最新的Zoopla Cities House Price Index,英格蘭南部城市的房價正在經歷7年來最弱的增長,雖然倫敦市場出現回升跡象。該指數由分析師Hometrack編制,顯示該研究中南部城市的年度價格增長包括倫敦、牛津、劍橋、朴茨茅斯、南安普敦和伯恩茅斯 – 在6月份維持在0.7%。 相比之下,該指數在所有20個城市中增長了1.7%,在英格蘭北部分析的城市中年增長率為3.6%包括曼徹斯特、利茲、紐卡斯爾,謝菲爾德和利物浦。 倫敦住房市場正在重新調整 Zoopla的研究和洞察主管Richard Donnell表示:「南部城市的住房供需明顯不平衡,這就解釋了為什麼這些城市的房價增長處於2012年以來的最低水平。」但他補充說,「我們認為,倫敦市場即將結束為期三年的重新定價過程。由於小幅但重要的增長,銷售與新供應的比率有所改善。 銷售達成一致,新供應減少。由於新供應的實際定價更加接近買家準備支付的價格,價格正在堅挺。」 北方買家需求旺盛 Springbok Properties的創始人兼首席執行官Ncube補充說:「在當前的市場格局中有點混亂,但在很大程度上是一個積極的因素,市中心房價的增長繼續避免更廣泛的市場不確定性。很有希望看到這種力量在北方各城市登陸,而這些城市卻長期處於首都陰影之下。由於更加切合實際的價格預期以及新樓盤進入市場的速度無法滿足這種需求,目前這些市場正在享受更高水平的買家需求,導致樓價不斷上升。」

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英國樓市2019表現如何?

2019年上半年眨眼就過去了,英國樓市普遍做好,到底是什麼因素導致呢? 政局變化,樓市「亂中有序」 2019上半年發生了一系列大事件,前首相文翠珊被迫下台,意味著之前談了兩年的脫歐協議很有可能就此作廢。新首相為Boris Johnson,此人在脫歐事項中以強硬態度而出名,主張廢除文翠珊協議和10月必定脫歐的政治宣言使得英國脫歐的政治不確定性激增。上半年時間,英鎊在政治不確定的風險中震蕩走弱,資本以觀望的態度應對下半年可能發生的變動。 而樓市因居民住宅長期以來的供需嚴重不足,加上英國經濟基本面良好,居民收入增加,依然在壓力下走著自己的「獨立行情」。 根據Halifax的房價指數報告,截止到今年6月,英國房價平均價報£237,110,對比2019年1月的£223,629上升6%。 供應量下降,需求緊張 供應量進一步下降並觸及谷底。當前環境下賣家們不著急賣樓,都在等待英國在政治方面優先進行表態,為房價提供了強勁支撐。不論脫不脫歐,怎麼脫歐,剛需人群總是要買樓的。 據Rightmove數據顯示,儘管脫歐形勢不定,但是賣家普遍看多後市行情。從去年的12月開始到今年的6月,房屋賣家逐月連續叫高要價,從今年開年期間觸底的要價£297,000,到年中的£310,000,升幅逾4%,比Halifax統計的實際成交價升幅略低一些。 一邊是等待政策面表態的觀望買家,一邊是趁英鎊低位和震蕩行情急於入場的買家,結果就是在供應量進一步下降的同時,樓價保持上行趨勢,並且交易速度進一步加快。從2019年1月平均77天的高點,下降到現在的平均63天,交易速度快了近20%。

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這兩年曼徹斯特發展如何?現在還是投資曼徹斯特房產好時機嗎?

英國脫歐亂局仍未解開,伴隨著文翠珊下台,新首相即將上位, 未來的數月時間可能還將面臨一陣子和歐盟之間的「拉鋸戰」。 脫歐公投之後,不少學者和專業人士預測倫敦房價將遭遇2008年金融危機以後最大幅度的下跌, 這樣的擔憂當然沒有發生。倫敦房價不但沒有如預測那般出現斷崖式下跌,反而在脫歐公投之後的這3年時間里穩步上漲。 時至今日,媒體上再也聽不見倫敦房價動輒下跌三成這類危言聳聽的言論。 倫敦房產經歷過了時間的考驗,是一個重要且穩定的優質投資目標的。不過今天想跟大家探討曼徹斯特房地產市場! 作為英國第二大城市,曼徹斯特的房產對比倫敦,價低而升值潛力大、出租回報率高等特點。 並且近年來大型開發項目不斷,整個城市都是一派「大興土木」的繁盛景象。 大型商圈、工業園區以及辦公用地的需求預示著曼徹斯特對於企業的吸引力, 同時也為未來可能出現的強勁經濟增長提供了很高的預期。 除了BBC、ITV、Ericsson、Dock 10等英國著名媒體公司、 亞馬遜、愛馬仕、Hewlett Packard等國際知名品牌也在曼徹斯特設有區域性總部。 預計到2030年,大曼徹斯特地區企業數量將擴大至現有規模的2倍, 其中Salford 索爾福德地區將擴大至現有規模的3倍。 企業數量和經濟直接直接掛鈎,同時又是吸引人口流入的一個仰仗。 在商業辦公大樓興建的基礎設施擴展的城市很難想象在未來會出現「人走茶涼」的情況, 曼徹斯特及周邊地區的人口將追逐資本,企業和工作機會,來到曼徹斯特並在此定居。 帶動房價和租賃市場進一步高走,也幾乎是一個必然現象。 據ONS國家統計局統計,目前大曼徹斯特郡的人口總數在2019年達到了將近300萬人, 是英國僅次於倫敦人口,從2002年到2015年,曼徹斯特人口增長高達149%,人口規模增長了1.5倍。 以大曼徹斯特的曼徹斯特城市為例,從2019年到2025年人口還將保持線性增長。 至於Salford索爾福德地區,區政府則表現得更加雄心勃勃,力爭在2030年以前實現當地人口兩倍, 並將企業數量提升至現有水平的3倍,將索爾福德開闢成為大曼徹斯特郡的「第二都會」。 而坐擁將近300萬人口,覆蓋了「北方振興計劃」四分之一總人口的大曼徹斯特,每年的新房獲批數量僅2-3萬套。 對比倫敦900萬人口,每年建6.6萬套新房的龐大缺口,比例是差不多的。與此同時,曼徹斯特的房屋空置比例也在逐年下降。 這也就導致了作為一個新崛起的就業大都市,曼徹斯特的出租市場異常火爆。 平均每一個新的公寓單位都面臨著10個求租者的競爭。並且房價上漲,租金也跟著一起漲。 如果追求穩定的現金流和租金回報率,曼徹斯特是一個非常值得考慮的投資城市。  

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英國樓市中期展望

英國各大住房研究機構按期發佈的調查報告,一直以來都是我們投資人瞭解當前市場以及判斷未來趨勢的主要信息來源。 截至今年5月,市場上都有哪些重要的判斷趨勢的信息?我們一起來看看各大主流地產機構的市場報告都是怎麼分析的: 1. 爭奪首次置業買家,借貸機構打「價格戰」 據Moneyfacts數據顯示,從2017年10月開始,截至今年的3月29日,英國市場上的借貸機構為爭奪以剛需住房為標的的首置買家,就貸款利率打起了「價格戰」。 他們表示,這從一些最高借貸比例可以達到房價95%的貸款產品(95%LTV)上可以看出來。  貸房價95%的貸款,這對於貸款機構來說,是比較有風險性的。 因為貸款額度大,月供金額高,借款人稍有一些意外情況發生(比如失業),就有可能斷供。 因此,這類貸款產品,可以說是英國貸款市場上風險最大,而利率相對也比較高的貸款。 而這種95%LTV的貸款產品,它們的平均利率從去年3月的平均4.02%,降到了今年3月的平均3.30%。跟一些90% LTV的貸款產品,平均利率差額減小到了0.65%。 貸款方們在貸款產品上,打起了利率的「價格戰」。 降低的低利率和低首付,無疑為首房買家提供了一個更低門檻。在住房資源供不應求的大背景之下,刺激了房價上漲,尤其是剛需價格區間的房價。 2. 房屋供應數量始終接近歷史最低位 同期的The Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics)調查報告顯示,今年2-3月間英國房東的賣房意願始終低迷,地產中介的平均房源儲備只有不到42套,幾乎處於歷史最低水平。當然住房儲量受地區不同影響比較大,北方住房市場的買家更加活躍一些。 關於房源儲量低這件事情我們分析過很多次了,除了意味著市場開始轉為由賣家主導,賣家的議價空間大之外,也會導致交易萎縮的情況。價格,地段和質量是房產交易的重要因素,買家並不會因為選擇少而轉向劣質住房。 可以說,賣家不願賣房,買家挑不到好房,買賣雙方都在選擇繼續觀望。 Rightmove數據顯示,全國的平均交易時間也在1月份登頂之後迅速下降,對應著房源數量稀少,可能的情況就是優質住房標的遭「哄搶」,所以成交時間顯著降低。 3. 英國房價短期震蕩,長期看漲 英國的脫歐日期又一次被延遲了,不出意外的話會在10月脫離歐盟。Rics分析稱,由於不確定性依然存在,英國房價在未來數月之內會持續震蕩。 按照脫歐的走勢來說,如果延期到今年10月,無協議脫歐的可能性尚不能確定。目前的英鎊,依舊處於一個低估的水平。 截取英國歷史上任意一個10年,房價都是一個上漲的趨勢。哪怕經歷過了金融危機,蘇格蘭獨立公投等一系列政治經濟因素,房價都是整體上行的走勢。畢竟把時間維度拉長,決定房屋價格的永遠都是實打實的供需關係。

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根據最新樓價預測 英國樓價將於夏季上漲

跟據ReallyMoving最新房價預測數據來顯示, 未來三個月英國全國房地產價格將有上升空間! 由於英國房地產價格自年初以來一直沒有什麼升跌, 這一新的預測為銷售商和整個行業提供了新希望,因為價格將會因應供求而調整。 從整個英國和區域來看,預測既可以看到整個英國, 如東北和西南地區的價格出現特別大幅上漲,6月份英國的價格同比上漲1% 。 6月份,我們預期價格將恢復正增長,同比增長+ 1%,其次是7月份變化0%。 這表明,春季強勁的市場表現將使價格彌補2019年上半年的價值損失,並將在今年夏季恢復到2018年的水平。

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West Midland (伯明翰) 擁有最強勁的區域租金增長

2019年4月,西米德蘭茲郡(West Midland)的租金在過去一年中增長了4%。 Your Move最近發布的數據顯示英格蘭和威爾士的租賃市場繼續穩步增長。 4月份,平均租金上漲至每月861英鎊,比去年4月上漲0.5%。 隨著租金增長最強勁,西米德蘭茲的租金在4月份上漲至每月641英鎊。 該地區超過西南部,租金價格上漲3.7%。 來自Your Move的數據顯示, 西北地區在截至4月份的一年中增長了2.3%,而東米德蘭茲則增長了2.2%。 這些數據顯示,中部地區和北部地區的租金價格穩步上漲, 而東部地區的倫敦價格下跌了1.1%,下跌了2.2%。 Your Move的全國租賃主管Martyn Alderton表示:「近年來,這些地區經歷了強勁增長, 例如倫敦和英格蘭東部,這些地區略有回落。 該國其他地區, 包括西米德蘭茲郡,正開始迎頭趕上,並且正以驚人的速度增長。」 穩定的投資回報 英格蘭北部繼續提供最高產量。 在東北地區擁有房產的投資者平均回報率為5%, 而在西北部擁有房產的投資者平均回報率為4.8%。 3月至4月期間,房地產投資者全線收益穩定。 4月份英格蘭和威爾士投資者的平均租金收益率為4.3%,與3月份相同。 無論短期租金波動如何,房地產市場仍然是一個投資的好地方, 與上個月相比,房東也能獲得穩定的回報。 據VeriSmart稱,英國租賃市場的年度價值為667億英鎊。 去年,英格蘭的每個地區都擁有高於平均水平的投資額, 特別是西北地區的房地產投資達到了十多年來的最高水平。 這些數據顯示,英國的租賃市場仍然是一種受歡迎的投資選擇。

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英國租金升3.3%高於通脹

最新指數顯示,英國租金已經升超過兩年, 在截至2019年3月的12個月中上漲3.3%。 根據HomeLet租賃指數的數據,私人租賃行業的正常波動有所偏離,因此租金增長現在高於通脹。增長使英國的平均租金達到942英鎊,但當倫敦被排除在外時,平均租金為782英鎊,同比上漲3%,而倫敦的平均租金上漲2.8%至1,613英鎊。 八個區域“熱點”顯示2019年前三個月的租金增幅高於英國平均水平,增幅最大的地區是西南地區,同比增長5.8%。 HomeLet監測的所有12個地區的租金價值在2018年3月至2019年3月之間有所增加。 業主增加租金的能力在很大程度上取決於當地市場對房地產供需的動態。 區域熱點,與去年相比,2019年前三個月的租金增長速度超過英國平均水平,包括威爾士,約克郡和亨伯賽德,西米德蘭茲,東北和西部,東南和西部,以及大倫敦。

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英國買樓: 如何以歷史證明這可能是最佳買樓時機?

在過去的14年裡,全球金融危機之後,2009年購買英國房地產的投資者在出售資產時獲利最多。那些在2019年購買的人會說同樣的效果嗎? 有研究證明,在全球金融危機之後立即購買的英國房地產投資者近年來在投資最多!這些「勇敢」投資者在2018年出售房產時獲利93,378英鎊,超過過去14年其他任何一年的買家! 在英國退歐的更廣泛的經濟不確定性中,那些現在在2019年購買的投資者能否在未來十年內獲得一些最高回報呢? 這是否證明現在購買英國房產可以幫助您實現最高的長期回報? 英國脫歐的不確定性,意味著一些投資者可能會等到達成協議才入市。然而,隨後英鎊的下跌也導致許多其他投資者現在通過購買房產來利用這一貨幣帶來的機會。 新的數據表明,後一組投資者可能會在未來幾年內實現最大的利潤水平。 由Savills出版的新研究表明,在2004年至2018年期間,在全球金融衰退的影響下,2009年購買英國房產的投資者在2018年出售房產時獲得了最大回報。 平均而言,2009年購買英國房地產的人在去年出售其資產時賺了93,378英鎊。它強調了在適當的市場條件下進行採購的重要性 – 並利用更廣泛的經濟不確定性。 “在過去的15年裡,它確實對你所獲得​​的利潤和購買時間和地點產生了影響。 Savills的住宅研究總監Lucian Cook說,這強調了它並不是一個萬能的市場。 “抵押貸款市場(2009年)被鎖定,但我也懷疑其中一些是關於人們是否有足夠的勇氣去做,以及2009年的某些人是否有足夠的積累資產以便能夠採取行動。 “ 英國目前正面臨住房短缺。住宅建築明顯低於政府每年要求的30萬套新住房。無論更廣泛的經濟問題如何,這都不會改變英國房地產市場的供需失衡。 在發佈時,英鎊兌美元匯率比2016年6月22日(歐盟公投前一天)便宜11%,許多投資者正在利用這些資金確保他們能夠獲得具有最佳價值的資產,長期增長前景。

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