All Posts in Category: 投資須知

曼徹斯特地區分析: 市中心vs大學區

上星期提及到曼徹斯特哪一區最值得投資, 位於Salford的Media City當然佔一席位,那還有甚麼好區呢? 曼徹斯特市中心 說到理想投資地區,怎可能不提市中心呢? 這是全城的交通樞紐,加上高鐵亦會坐落市中心, 這裡的樓盤當然很受歡迎,皆因可以享受到城市便利性, 如四通八達的交通直達全國,購物點一應俱全等, 一向都不用擔心沒有租客的問題。 而且近年曼徹斯特越來越多工作機會, 每一年的外來人口也創新高,令到房屋有點供不應求! 但入場費(樓價)相對中會較高, 不過因為地理位置的關係,升值潛力亦較高! 可以挑剔的地方就是好景觀的單位會比較難找。 曼徹斯特大學區 很多人也問小編這一區有沒有樓盤, 老實說不多! 這一區有兩家大學,近年都相當進取地發展, 學生一年比一年多,加上當區有大量教職員和醫務人員, 近年造成租盤供不應求! 現時區內甚少高伙數樓盤,租金年年創新高,媲美市中心! 與此同時,區內亦有醫學院等等,有大量專業人士工作, 所以投資這個區域,往往會得到較佳的租金回報! 大學區鮮有新樓盤,亦比較少高質素樓盤予專業人士, 早前有一個絕無僅有的新樓盤,一開賣1房單位已經迅速沽清, 深受區內專業人士歡迎。 總結一下,整個曼徹斯特都正在發展得如火如荼, 每一個區域都各有特式,基本上每一區都有高需求。至 於應該投資那一區?那就要跟據投資者的用途、預算等等⋯  

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英國硬脫歐, 英鎊下跌, 英國加息, 是危還是機?

近日英國受不少負面因素影響, 先有「硬脫歐」問題,後英國加息, 匯價不升反跌,令市場憂慮英國的經濟前景! 今天讓小篇跟大家詳細分析一下最近的經濟數據, 令大家更了解英國的實際情況, 到底英國現在是身處險境還是處處生機呢? 英國整體樓價影響 脫歐的消息最影響人的流動性, 例如一些公司會搬回歐盟國, 或歐盟人士會離開英國等等 最能分映樓價和商業用地價格下跌。 首當其衝的會是匯集眾多企業的倫敦, 價格沒升但也沒有預期的大跌, 皆因英鎊下跌,招徠不少強國投資者投資! 例如中國於上月有十數單大額買賣, 反映倫敦這個國際大都會仍然「有價有市」! 對於其他大城市例如曼徹斯特等都不跌反升, 皆因入場費遠遠比倫敦低,其「高性價比」特性, 青睞更多海外投資者,令房價地價近年只升不跌! 跟據英國??最大按揭貸款機構Halifax數據顯示, 英國7月Halifax房價指數連升三個月, 按月升幅意外擴至1.4%,市場原先預期升幅收窄至0.2%! 當然倫敦的房價沒有甚麼升跌, 最近的數據都是靠其他潛力城市追落後, 帶頭的是曼徹斯特、伯明罕及利物浦! 英國加息之影響 加息這個消息的確令不少投資者卻步, 利息支出的上升對租值回報是有一定的影響! 但與此同時,世界各地都步入加息周期, 英國的加息相當溫和,而且樓價仍相對其他已發展國家高性價比。 例如香港,利率雖然很低,而且每年樓價升幅相當可觀, 但樓價為全球最高,租值回報低,所以投資風險極高! 硬脫歐之影響 現在脫歐的著眼點在於貨物流動性, 歐盟和英國若有關稅會是一個雙輸局面! 現時英國需靠歐洲輸入大量食物和藥物, 若加入關稅,英國有機會會有糧食危機? 同時歐盟國亦損失了一個超級大客人, 從而大大影響其國家的經濟! 而英國損失廉價糧食的來源就要靠其他非歐盟國的貿易! 最近英國亦四周出訪做兩手準備, 如最近訪問日本,有機會加入TPP (跨太平洋夥伴關係協定) 以及和中國討論更深入的貿易合作。 總括而言,最近對英國的不利消息令英鎊下跌不少, 但英國不是一個坐以待斃的國家,凡事都會作兩手準備。 對投資者來說,現在入市可能有一定的風險, 但是現在種種因素反映英國有一定的經濟基礎, 其獨特性也難已取代,所以趁英鎊低水而趁低吸納, 絕對是一個不錯的投資!

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為什麼曼徹斯特的發展和樓市大幅跑贏倫敦?

說起英國,首都倫敦無疑是大家浮現在腦海的第一個城市,獨特的英倫文化風情,完善的英國教育體系也是眾多海外買家考慮在英國置業的主因。但目前倫敦的房價已經處在一個相對的高位,而均價超50萬英鎊的投資額對於很多中產投資者也形成了相當壓力,而且倫敦的房價漲幅已經被西北部城市超越。在2017年2月至2018年2月這一年中,英國各個城市房價平均上漲5.2%,而其中倫敦則只有1%。在英國20個最大城市中排名僅倒數第4。最穩健有效的投資策略,就是跟伴著政府基建的步伐前進,在英國也不例外。值得投資置業的英國城市除了倫敦,還有其他北部的城市如曼徹斯特。隨著英國政府北部振興計劃的實施和未來十年內高鐵HS2的貫通,英格蘭北部老牌城市的樓市增值潛力也開始逐漸進入投資者的眼簾,並成為海外置業新的香餑餑。

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哪類房產在樓市下挫時仍舊保值?

據英國謝菲爾德大學的調查發現,英國成為了全球投資者的避風港,是因為其持續性的資本增長和定期的高收益率,當中以曼徹斯特最受投資者青睞。
曼徹斯特近年來的發展勢頭不可小觀。它被會計師事務所德勤(德勤)視覺歐洲發展最快的城市之一,在2017年的漲幅達7%,房屋銷售速度是倫敦的3倍。
近年來,在“北方經濟引擎計劃”(Northern Powerhouse)中,(一系列促進英格蘭北部經濟發展的計劃)的推動下,房價不斷攀升,許多房產機構稱曼徹斯特為投資的好地方。

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曼徹斯特的樓市正在面臨怎麼樣的重大問題呢?

據地產顧問商第一太平戴維斯(Savills),雖然近年來曼徹斯特的住房供應急劇增加,但仍無法滿足市場需求。商業區的持續發展及對優質寫字樓的需求,反映出曼徹斯特就業市場的強盛,而在職人數的節節高升亦導致市中心地段的住宅需求大幅上升。同時,近年來曼徹斯特的基建和投資業務也發展蓬勃,去年曼徹斯特在外商直接投資方面僅次於倫敦,項目達47個。

曼徹斯特是首都以外,畢業生保留率,高科技和媒體業務增長率最高的,而市內受過高等教育,介乎18-35歲的勞動力人口增長最多,而他們會在職業生涯的初期選擇租賃靠近市中心的樓房,以致曼徹斯特市中心的租房需求大增。這對投資者而言是十分理想的,因為他們能夠在倫敦以外的城市獲得高回報的租金收益與資本增長。

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如何最經濟實惠地圓子女的留學夢?以房養學投資秘訣知多點

    送兒女去海外留學已經成為中產階級家庭的標配,讓他們增廣見聞,擁有不一樣的燦爛人生。英國因為一直奉行經典英式傳統教育,成為大量留學生的首選。

  數據統計顯示,近年來中國選擇留學英國的人數不斷增多,總人數近九萬人,約占英國全部國際留學生的38%,中國已然成為英國第一留學生生源國,英國也成為中國學生留學海外的第二目的地。

        但海外留學往往需要花費較國內升學更昂貴的生活成本,也帶給選擇送子女出國唸書的家庭沈重的經濟壓力和負擔。

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如何避免爛尾樓?以下幾招教教你

近年不斷有英國爛尾樓的新聞傳出,英華地產,作為英國本地的公司,在這裡和大家分享一下我們的經驗。第一、慎選發展商背景、業績;第二、了解項目位置的土地擁有權、及發展計劃是否已獲市政府批准;第三、充分了解市場、提防不實際的租金回報保證。近年為吸引投資者目光,不少樓盤都以極高租金回報保證作招徠,有些甚至聲稱可幫助投資者一夜致富。選擇購買該樓盤前,建議先充分了解市場目前的水平。以有租金回報保證的項目為例,一般6-8%屬合理水平,如果回報保證超出這個範圍,投資者應考慮回報率是否現實。為保障投資者的利益及血汗錢,英華地產,作為本地公司,在接洽每個樓盤項目之前,都會對發展商作詳細的背景調查及親自到樓盤所在位置進行實地考察,免卻投資者要 ‘隔山買牛’ 的顧慮及提供充分的資料讓投資者安心。

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認清‘節能分數’,省錢之餘更避免被罰款!

從今年4月1日起,不論是新簽署的租房合同,或者是現有的合同續約,房東們都必須確保該出租房的EPC rating(節能分數)不可低於“E”。房東們投資的房產若是EPC rating(節能分數)低於“E”,不只房子將被禁止出租,業主更會被罰高達4,000鎊的民事罰款。另外,針對尚在租期內的租約(也就是並非新簽訂或是重新續約的租房合同),英國政府也規定房東須從2020年4月1日開始確保出租房的EPC rating不可低於“E”。房東們必須在新法規的正式生效日之前,就對出租房進行修繕,改善房子的EPC rating(節能分數)。因此,節能分數不達標的房子要出租很可能會讓房東們花一筆!

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常見保險 II – 建築保險和財物保險

上文提過NHBC的十年保險,今日講一下另外兩種住宅房產所涉及到的常見保險 – 建築保險和財物保險。
1. 建筑保險(Buildings Insurance)涵蓋了房屋的所有結構部份,包括天台、外墻、天花板、地板、門窗、廚衛、水管、電線等,並覆蓋了火災、水災、雷電、風暴、塌樹、氣爆、地震、塗鴉、車禍、水管爆裂等事故。
2. 財物保險(Contents Insurance)為您的房屋內的全部財物保險。一般而言,“財物”包括電器、家具、地毯、及個人財物,注意一些置於屋外的物品如花園設施、單車、樂器或運動器材也可以列入其中。基本保單包含地震、洪水、風暴等天災所造成的損失,但不包含人為(即使是意外)的財物破損。

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