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英國住宅租金升幅創兩年新高 租金回報率同時上升!

最新研究顯示,英國住宅租金以2017年以來的最快速度上漲,將租金回報率推高至4.5%,為兩年來的最高水平,而倫敦則為2015年以來的最高水平。 根據Kent Reliance報告,業主預計租金上漲將會繼續,因為租屋成本上升,同時租戶的財務狀況有所改善,這也表明去年私人租賃行業(PRS)的價值增加了60億英鎊。 PRS的住房供應量每年僅增長0.2%,目前英國有540萬套租賃房產,但總體而言,由於政府干預和英國脫歐不確定性的經濟影響,PRS的增長受到抑制。 去年平均出租房產的價值上漲了0.3%,儘管英國四大地區的房地產價格平均下跌,但英國脫歐的不確定性使房地產市場受到影響。 最大的年度下降發生在倫敦,這對該行業的總體價值造成了不成比例的影響。 與此同時,報告補充說,抵押貸款利息的稅收待遇和更嚴格的貸款規則的改革,加上監管的持續變化,已經打擊了房東的信心,破壞了該行業內的房地產供應。 它解釋說,隨著房地產投資成本上升,無論是由於更大的稅收法案還是與更嚴格的監管相關的成本,業主可能會尋求以更高的租金來收回這些成本以保持其盈利能力。 大約24%的業主已經預計在未來六個月內提高租金,租戶資金的改善也允許更多的迴旋餘地。 工資目前上漲3.4%,高於一年前的2.9%,遠遠超過通脹。 所以英國住宅租金仍有上升空間!

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這兩年曼徹斯特發展如何?現在還是投資曼徹斯特房產好時機嗎?

英國脫歐亂局仍未解開,伴隨著文翠珊下台,新首相即將上位, 未來的數月時間可能還將面臨一陣子和歐盟之間的「拉鋸戰」。 脫歐公投之後,不少學者和專業人士預測倫敦房價將遭遇2008年金融危機以後最大幅度的下跌, 這樣的擔憂當然沒有發生。倫敦房價不但沒有如預測那般出現斷崖式下跌,反而在脫歐公投之後的這3年時間里穩步上漲。 時至今日,媒體上再也聽不見倫敦房價動輒下跌三成這類危言聳聽的言論。 倫敦房產經歷過了時間的考驗,是一個重要且穩定的優質投資目標的。不過今天想跟大家探討曼徹斯特房地產市場! 作為英國第二大城市,曼徹斯特的房產對比倫敦,價低而升值潛力大、出租回報率高等特點。 並且近年來大型開發項目不斷,整個城市都是一派「大興土木」的繁盛景象。 大型商圈、工業園區以及辦公用地的需求預示著曼徹斯特對於企業的吸引力, 同時也為未來可能出現的強勁經濟增長提供了很高的預期。 除了BBC、ITV、Ericsson、Dock 10等英國著名媒體公司、 亞馬遜、愛馬仕、Hewlett Packard等國際知名品牌也在曼徹斯特設有區域性總部。 預計到2030年,大曼徹斯特地區企業數量將擴大至現有規模的2倍, 其中Salford 索爾福德地區將擴大至現有規模的3倍。 企業數量和經濟直接直接掛鈎,同時又是吸引人口流入的一個仰仗。 在商業辦公大樓興建的基礎設施擴展的城市很難想象在未來會出現「人走茶涼」的情況, 曼徹斯特及周邊地區的人口將追逐資本,企業和工作機會,來到曼徹斯特並在此定居。 帶動房價和租賃市場進一步高走,也幾乎是一個必然現象。 據ONS國家統計局統計,目前大曼徹斯特郡的人口總數在2019年達到了將近300萬人, 是英國僅次於倫敦人口,從2002年到2015年,曼徹斯特人口增長高達149%,人口規模增長了1.5倍。 以大曼徹斯特的曼徹斯特城市為例,從2019年到2025年人口還將保持線性增長。 至於Salford索爾福德地區,區政府則表現得更加雄心勃勃,力爭在2030年以前實現當地人口兩倍, 並將企業數量提升至現有水平的3倍,將索爾福德開闢成為大曼徹斯特郡的「第二都會」。 而坐擁將近300萬人口,覆蓋了「北方振興計劃」四分之一總人口的大曼徹斯特,每年的新房獲批數量僅2-3萬套。 對比倫敦900萬人口,每年建6.6萬套新房的龐大缺口,比例是差不多的。與此同時,曼徹斯特的房屋空置比例也在逐年下降。 這也就導致了作為一個新崛起的就業大都市,曼徹斯特的出租市場異常火爆。 平均每一個新的公寓單位都面臨著10個求租者的競爭。並且房價上漲,租金也跟著一起漲。 如果追求穩定的現金流和租金回報率,曼徹斯特是一個非常值得考慮的投資城市。  

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英國四月房價顯示兩年來最大漲幅

根據Halifax數據,英國房價在4月份以兩年多以來的最快年率增長。 Halifax表示,與去年同期相比,截至4月份的三個月房地產價格上漲了5%。這是2017年2月以來最快的年增長率,從3月份的三個月的2.6%上升。經濟學家此前預計增長4.5%。 Halifax表示,它還包括2019年2月強勁增長的影響,這是由於倫敦銷量增加以及更昂貴的新樓盤所推動。 4月房產平均價格上漲至236,619英鎊,較上月上漲1.1%,而3月份則下跌1.3%。經濟學家此前預測4月價格下跌1.6%。 其他調查描繪了房地產市場放緩但不穩定的情況,市場上房屋短缺支撐了價格,而許多買家因擔心英國退歐對房地產價值及其個人財務的潛在影響而受到阻礙。 Halifax更表示,在金融危機之後,2009年4月房價觸及154,663英鎊的低點,此後增加了81,956英鎊 – 平均每年增長4.3%。

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英國脫歐如何影響樓市?

如果我們要反思英國脫歐談判的現狀, 在過去幾個月中取得的進展很少, 普遍人容易認為英國處於混亂狀態。 雖然這可能在某種程度上描述了威英國政府目前的政治僵局, 但我們必須小心謹慎,不要用同樣的方式描繪英國經濟市場。 畢竟,許多英國領先的行業正在向前邁進。 例如,房地產市場在經濟和政治動盪面前顯示出自己的力量和韌性。 最初對歐盟公投後市場未來的擔憂很快被市場吸收; 自投票以來,房價一直在穩步上漲,新的建設項目正在全國各地上下, 不論住宅還是商廈物業繼續吸引著強大的國內和國際投資。 雖然大家很容易認為英國脫歐會對經濟構成主導影響, 但重要的是要退後一步,注意英國房地產市場的長期發展。 與此同時,我們還必須考慮目前市場面臨的挑戰,儘管存在政治僵局, 這些障礙應該成為未來數月和數年內解決。 最近的房價趨勢告訴我們什麼? 如果我們回顧一下歐盟公投後的頭條新聞, 英國就會出現一連串的厄運和悲觀預測。 雖然投票產生了一些連鎖反應, 最顯著的是房價在倫敦停滯不前, 但英格蘭中部和英格蘭北部在過去幾年一直房價上升, 推高了全國平均房價。 自2016年投票以來,許多地區的房價都以兩位數的速度上漲; 伯明翰的比例為16%,其次是曼徹斯特和萊斯特(均上漲15%)。 房地產價值的增長可部分歸因於投資湧入再生項目, 這些項目正在恢復住宅建設工作並支持改善基礎設施和交通聯繫。 與此同時,國內外對英國房地產的投資也保持強勁。 距離英國退歐截止日期(3月29日)僅幾個星期, 2019年1月住宅物業的交易數量比之前的12個月增加了1.3%。 這些數據只是表明,雖然市場存在一些猶豫, 但作為傳統資產類別的房地產繼續為未來的購房者提供有吸引力的投資選擇。 畢竟,英國房產已經一次又一次地證明能夠承受困難時期,並提供強大的投資回報。    

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英國脫歐公投後,西北及中部城市樓價不趺反升!

自2016年英國脫歐公投以來,政治不確定性已經形成了一片陰雲籠罩英國。 由於政府未能就英國脫歐的情況達成協議,政局陷入混亂, 無可避免對英國生活的各方面產生影響,包括全國各地的房地產銷售。 過去三年,倫敦的房產價格和銷售量均出現明顯下降, 但房地產市場並非全是悲觀的,自2016年以來,英格蘭南部以外的幾個城市經歷了高於平均價格的通脹,包括曼徹斯特,萊斯特和伯明翰在內的英國城市沒有跟隨資本下降的趨勢,房產價格在這些地區至少增加了5%或更多。自2016年以來,曼徹斯特的價格已經上漲了17%,僅去年就增長了5.8%。這種增長最有可能歸因於這些城市的承受能力提高以及更高的就業水平導致更好的購買力。 多家英國房地產公司的報告顯示,儘管英國脫歐的不確定性可能會影響倫敦房產銷售量,但並未阻止英國其他地區的外國投資者。在愛丁堡,格拉斯哥,曼徹斯特,利茲,布里斯托爾和英國倫敦以外六大城市伯明翰,2019年第一季度共有18個辦公大樓投資。與去年同期只有六個相比,這一數字明顯增加。 該報告指出,儘管英國脫歐存在不確定因素,外國投資者仍然看到英國房地產市場的價值,2018年80%的投資來自海外資源,尤其是亞洲和中東。由於缺乏投機性開發,六大城市辦公空間的持續有限供應可能繼續成為發展商的福音。 除了價格上漲外,北方的大部分房地產價格都受到強勁租金收益的支撐,因此投資者正在追求在這些地區可以實現的更高收益率。

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年輕新一代重塑英國房地產市場

今時今日英國房地產市場的兩大趨勢是「租客為主」的興起和英國大街上零售店數量的下降。兩者都導致城市地區企業的前景發生根本變化。 對於房地產投資者,業主和租客來說,這兩個結合為振興High Street 提供了真正的希望。我們看到的是,英國城鎮和城市中心變成一個結合生活、工作、娛樂和購物的地方,因為年輕人刺激了這些地區對住宅租賃的需求增加。 MRI調查的房地產行業高管和管理人員中有九成(91%)表示更喜歡居住在城鎮和市中心,因此他們可以輕鬆獲得適合其生活方式的設施 – 如健身房,咖啡館和酒吧,商店和服務。 不斷上漲的房價可能是阻止年輕一代走上房產階梯的根本原因 – 但同樣的情況是,隨著越來越多的人出租令租務市場擴張,可供選擇和質素也越來越高。事實上,萊坊最近的一份報告顯示,超過10%的租戶表示租房使他們能夠居住在一個他們無力承擔購買的地區。結果是租賃成為一個更有吸引力的主張和更長期的選擇。

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曼徹斯特進一步推動住房及基建

隨著曼徹斯特人口的持續增長,預計住房,經濟和基礎設施的進一步增長將繼續保持增長。 曼徹斯特的經濟增長與歐洲表現最好的城市之一!隨著人口的增長,主要是學生和年輕的專業人士,多元化的經濟,廣泛的建築增長和基礎設施發展,很容易理解為什麼曼徹斯特不僅是英國發展最快的城市,也是歐洲最快的城市之一。 人口和房價不斷上升 根據曼徹斯特市政府2018年的“城市狀況報告”,自2015年以來,該市人口增長了近6%。曼徹斯特大學畢業生中有65%的畢業生留在曼徹斯特發展。 另外,來自曼徹斯特的36%人口在其他地方讀書的人在畢業後回到該城。隨著學生人數的增加,預計學生宿舍的需求將進一步增長,買賣交易繼續有利可圖,特別是曼徹斯特的房價增長預計將在2028年底前增長57%。  英國南部城市之前已經主導了房價增長,然而,最近,英國北部特別是曼徹斯特,即使在政治和經濟方面的不確定性,也看到了復甦和增長。其中很大一部分原因是因為海外投資者處於英格蘭西北部十多年來的最高水平,而亞洲和遠東投資者對曼徹斯特房地產市場興趣激增。 經濟多樣性和建築業增長 由於城市經濟非常多元化,就業機會廣泛,許多人湧向曼徹斯特。這是該市有大量年輕專業人士的另一個原因。超過五分之一的曼徹斯特人口受僱於金融,專業和科學領域。 這個位於西北部的城市仍然是眾多製造工廠的所在地,但也成為英國倫敦以外的科技之都。在住宅和辦公樓建設達到創紀錄水平的時候,科技部門正在推動對曼徹斯特辦公空間的需求。 住房,交通和基礎設施的持續發展 隨著人口的增長,顯然需要進一步的住房,交通和基礎設施。大曼徹斯特聯合管理局最近宣布的計劃包括在幾個方面擴展Metrolink。 最重要的是,預計到2037年曼徹斯特將建造20多萬套新房,增加了對住房需求的增長。到2025年,該市的人口預計將增加到644,100,因此未來幾年將有進一步增長的空間。

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英國脫歐如何影響樓市?

英國可能會於3月29日脫出歐盟, 近日英國的新聞也離不開這個話題! 但海外房地產投資者沒有理由擔心, 無論英國脫歐談判的結果如何, 它們對住宅市場的影響實在有限,但英鎊匯價卻走向低迷,這點對國際買家非常有利。英國脫歐戲在很大程度上沒有阻止外國投資者。根據仲量聯行(JLL)的數據,2018年英國房地產收購中約有一半是由海外投資者收購的,總計550億英鎊。在倫敦,外國買家佔交易量的79%。隨著英國脫歐後的確定性恢復,預計2019年將在英國將有更多的海外房地產投資。 在整個2017年和2018年期間,英國投資總量持續上升,JLL英國資本市場負責人解釋全球投資者傾向於長遠投資而不是全神貫注於英國脫歐。 雖然波動的英鎊可能會在短期內產生影響,但建議海外購房者尋找與市場更直接相關的其他因素,例如印花稅上調,政府住房計劃,辦公室空間需求變化以及新技術對建築的影響等等。 來自香港和中國大陸的英國海外投資尤其強勁。例如李錦記於去年以13億英鎊收購20 Fenchurch Street(’The Walkie-Talkie’)和CC Land以11.5億英鎊收購122 Leaderhall Street(’The Cheesegrater’)。德國投資者也對倫敦持一致興趣,最近Deka Immobilien,德意志資產管理和聯合投資等公司進行了大規模收購。全球資本的其他主要來源包括GIC和加拿大養老基金。英國脫歐是一代人對英國的最大政治衝擊,但房地產市場比預期好得多。隨著三年的不確定性即將結束,投資者可以期待住宅市場更加樂觀的複蘇期,特別是在高端市場。 雖然“英國脫歐”在長期內的影響可以忽略不計,但“英國無貿易脫歐”將導致英鎊貶值,這將吸引海外投資者在價格上漲之前搶購房產。如果英國工資增長繼續停滯,這將導致人們租房更長時間,這對房東來說是個好消息,但也意味著推動更多經濟適用房,這可能會限制未來幾年的新投資機會。 2022年的下一次大選也可能會出現影響房地產的新住房政策和稅收調整。假設達成了脫歐協議,仲量聯行預測英國經濟將在2019年增長1.7%,高於去年的1.3%。

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自脫歐公投後, 英格蘭北部及中部樓價急升!

據英國權威房地產網站Zoopla稱,自英國投票脫出歐盟後,英格蘭北部、 中部地區, 威爾士和蘇格蘭,房價增長最快。 自2016年6月公投以來,以伯明翰(上漲16%),曼徹斯特和萊斯特(均上漲15%)增長最快,其次是愛丁堡和諾丁漢(14%),利茲和卡迪夫(12%),以及利物浦和謝菲爾德( 11%)。 Zoopla方面表示,在英國南部城市,英國脫歐投票所帶來的經濟和政治不確定性衝擊更為明顯,而房價太高令一般人缺乏負擔能力也是一個主要因素。 英格蘭南部的城市此前曾引領英國整體房價上漲。在倫敦,2013年至2016年中期房地產價格飆升52%,而劍橋為47%,牛津為42%。 根據英國脫歐公佈的英國城市房價指數,自英國脫歐投票以來,劍橋的房價下跌了4%、倫敦下降1% 、牛津則為2%。 Zoopla研究主管Richard Donnell表示:“倫敦的房價已連續12個月下跌,而英格蘭南部城市的房價亦都增長放緩,這是由於買家欠缺負擔能力、交易成本增加等等。 “表現最為強勁的城市位於英格蘭東南部以外, 加上就業率和工資不斷上升,令買家有足夠負擔能力,令英國其他城市樓價極具吸引力。我們預計當前的價格增長趨勢將在今年剩餘時間內持續,價格上漲與英國大部分地區的收益一致,但增長率較低,倫敦和南部的房價也有所下降。 “倫敦房價將繼續價格下跌,集中在倫敦市中心。反而在倫敦外圍的通勤區域,價格繼續緩慢上漲。“

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CBRE預測英國租金到2024年將上漲11.4%

根據世邦魏理仕(CBRE)的預測,預計未來五年英國的租金將平均上漲11.4%。 隨著今年英國房價平均上漲1.8%,房地產集團預計2019年租金將上漲1.3%。 該報告考察了經濟、政治 、金融和技術趨勢如何影響房地產市場,預計到2024年租金將進一步增長,這受到私人租賃行業住房供應下降的支撐。出租房屋的需求不斷增長,特別是來自收入較低的年輕人。 世邦魏理仕估計,2019年英國租金將上漲1.3%,其次是2020年增長1。9%,2021年增長2.5%,2022年增長2.7%,2023年增長2.6%。這相當於期間總增長率為11.4%。世邦魏理仕英國研究部主管邁爾斯吉布森表示:“我們預計明年房價和租金增長將相當疲軟,但我們認為按揭貸款缺乏供應和低利率會使價格上漲。”他補充說,住宅供應不足和強勁需求令特別令 機構投資者產生巨大的興趣。 截至2018年第三季度,約21億英鎊的機構投資予英國房地產市場,比2017年同期增長51%。 根據世邦魏理仕的說法,投資處於堅定的上行軌道,2019年的交易量可能超過2018年的總量。 您是否認為到2024年英國的租金將上漲11.4%?

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