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英國脫歐公投後,西北及中部城市樓價不趺反升!

自2016年英國脫歐公投以來,政治不確定性已經形成了一片陰雲籠罩英國。 由於政府未能就英國脫歐的情況達成協議,政局陷入混亂, 無可避免對英國生活的各方面產生影響,包括全國各地的房地產銷售。 過去三年,倫敦的房產價格和銷售量均出現明顯下降, 但房地產市場並非全是悲觀的,自2016年以來,英格蘭南部以外的幾個城市經歷了高於平均價格的通脹,包括曼徹斯特,萊斯特和伯明翰在內的英國城市沒有跟隨資本下降的趨勢,房產價格在這些地區至少增加了5%或更多。自2016年以來,曼徹斯特的價格已經上漲了17%,僅去年就增長了5.8%。這種增長最有可能歸因於這些城市的承受能力提高以及更高的就業水平導致更好的購買力。 多家英國房地產公司的報告顯示,儘管英國脫歐的不確定性可能會影響倫敦房產銷售量,但並未阻止英國其他地區的外國投資者。在愛丁堡,格拉斯哥,曼徹斯特,利茲,布里斯托爾和英國倫敦以外六大城市伯明翰,2019年第一季度共有18個辦公大樓投資。與去年同期只有六個相比,這一數字明顯增加。 該報告指出,儘管英國脫歐存在不確定因素,外國投資者仍然看到英國房地產市場的價值,2018年80%的投資來自海外資源,尤其是亞洲和中東。由於缺乏投機性開發,六大城市辦公空間的持續有限供應可能繼續成為發展商的福音。 除了價格上漲外,北方的大部分房地產價格都受到強勁租金收益的支撐,因此投資者正在追求在這些地區可以實現的更高收益率。

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年輕新一代重塑英國房地產市場

今時今日英國房地產市場的兩大趨勢是「租客為主」的興起和英國大街上零售店數量的下降。兩者都導致城市地區企業的前景發生根本變化。 對於房地產投資者,業主和租客來說,這兩個結合為振興High Street 提供了真正的希望。我們看到的是,英國城鎮和城市中心變成一個結合生活、工作、娛樂和購物的地方,因為年輕人刺激了這些地區對住宅租賃的需求增加。 MRI調查的房地產行業高管和管理人員中有九成(91%)表示更喜歡居住在城鎮和市中心,因此他們可以輕鬆獲得適合其生活方式的設施 – 如健身房,咖啡館和酒吧,商店和服務。 不斷上漲的房價可能是阻止年輕一代走上房產階梯的根本原因 – 但同樣的情況是,隨著越來越多的人出租令租務市場擴張,可供選擇和質素也越來越高。事實上,萊坊最近的一份報告顯示,超過10%的租戶表示租房使他們能夠居住在一個他們無力承擔購買的地區。結果是租賃成為一個更有吸引力的主張和更長期的選擇。

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曼徹斯特進一步推動住房及基建

隨著曼徹斯特人口的持續增長,預計住房,經濟和基礎設施的進一步增長將繼續保持增長。 曼徹斯特的經濟增長與歐洲表現最好的城市之一!隨著人口的增長,主要是學生和年輕的專業人士,多元化的經濟,廣泛的建築增長和基礎設施發展,很容易理解為什麼曼徹斯特不僅是英國發展最快的城市,也是歐洲最快的城市之一。 人口和房價不斷上升 根據曼徹斯特市政府2018年的“城市狀況報告”,自2015年以來,該市人口增長了近6%。曼徹斯特大學畢業生中有65%的畢業生留在曼徹斯特發展。 另外,來自曼徹斯特的36%人口在其他地方讀書的人在畢業後回到該城。隨著學生人數的增加,預計學生宿舍的需求將進一步增長,買賣交易繼續有利可圖,特別是曼徹斯特的房價增長預計將在2028年底前增長57%。  英國南部城市之前已經主導了房價增長,然而,最近,英國北部特別是曼徹斯特,即使在政治和經濟方面的不確定性,也看到了復甦和增長。其中很大一部分原因是因為海外投資者處於英格蘭西北部十多年來的最高水平,而亞洲和遠東投資者對曼徹斯特房地產市場興趣激增。 經濟多樣性和建築業增長 由於城市經濟非常多元化,就業機會廣泛,許多人湧向曼徹斯特。這是該市有大量年輕專業人士的另一個原因。超過五分之一的曼徹斯特人口受僱於金融,專業和科學領域。 這個位於西北部的城市仍然是眾多製造工廠的所在地,但也成為英國倫敦以外的科技之都。在住宅和辦公樓建設達到創紀錄水平的時候,科技部門正在推動對曼徹斯特辦公空間的需求。 住房,交通和基礎設施的持續發展 隨著人口的增長,顯然需要進一步的住房,交通和基礎設施。大曼徹斯特聯合管理局最近宣布的計劃包括在幾個方面擴展Metrolink。 最重要的是,預計到2037年曼徹斯特將建造20多萬套新房,增加了對住房需求的增長。到2025年,該市的人口預計將增加到644,100,因此未來幾年將有進一步增長的空間。

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英國脫歐如何影響樓市?

英國可能會於3月29日脫出歐盟, 近日英國的新聞也離不開這個話題! 但海外房地產投資者沒有理由擔心, 無論英國脫歐談判的結果如何, 它們對住宅市場的影響實在有限,但英鎊匯價卻走向低迷,這點對國際買家非常有利。英國脫歐戲在很大程度上沒有阻止外國投資者。根據仲量聯行(JLL)的數據,2018年英國房地產收購中約有一半是由海外投資者收購的,總計550億英鎊。在倫敦,外國買家佔交易量的79%。隨著英國脫歐後的確定性恢復,預計2019年將在英國將有更多的海外房地產投資。 在整個2017年和2018年期間,英國投資總量持續上升,JLL英國資本市場負責人解釋全球投資者傾向於長遠投資而不是全神貫注於英國脫歐。 雖然波動的英鎊可能會在短期內產生影響,但建議海外購房者尋找與市場更直接相關的其他因素,例如印花稅上調,政府住房計劃,辦公室空間需求變化以及新技術對建築的影響等等。 來自香港和中國大陸的英國海外投資尤其強勁。例如李錦記於去年以13億英鎊收購20 Fenchurch Street(’The Walkie-Talkie’)和CC Land以11.5億英鎊收購122 Leaderhall Street(’The Cheesegrater’)。德國投資者也對倫敦持一致興趣,最近Deka Immobilien,德意志資產管理和聯合投資等公司進行了大規模收購。全球資本的其他主要來源包括GIC和加拿大養老基金。英國脫歐是一代人對英國的最大政治衝擊,但房地產市場比預期好得多。隨著三年的不確定性即將結束,投資者可以期待住宅市場更加樂觀的複蘇期,特別是在高端市場。 雖然“英國脫歐”在長期內的影響可以忽略不計,但“英國無貿易脫歐”將導致英鎊貶值,這將吸引海外投資者在價格上漲之前搶購房產。如果英國工資增長繼續停滯,這將導致人們租房更長時間,這對房東來說是個好消息,但也意味著推動更多經濟適用房,這可能會限制未來幾年的新投資機會。 2022年的下一次大選也可能會出現影響房地產的新住房政策和稅收調整。假設達成了脫歐協議,仲量聯行預測英國經濟將在2019年增長1.7%,高於去年的1.3%。

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自脫歐公投後, 英格蘭北部及中部樓價急升!

據英國權威房地產網站Zoopla稱,自英國投票脫出歐盟後,英格蘭北部、 中部地區, 威爾士和蘇格蘭,房價增長最快。 自2016年6月公投以來,以伯明翰(上漲16%),曼徹斯特和萊斯特(均上漲15%)增長最快,其次是愛丁堡和諾丁漢(14%),利茲和卡迪夫(12%),以及利物浦和謝菲爾德( 11%)。 Zoopla方面表示,在英國南部城市,英國脫歐投票所帶來的經濟和政治不確定性衝擊更為明顯,而房價太高令一般人缺乏負擔能力也是一個主要因素。 英格蘭南部的城市此前曾引領英國整體房價上漲。在倫敦,2013年至2016年中期房地產價格飆升52%,而劍橋為47%,牛津為42%。 根據英國脫歐公佈的英國城市房價指數,自英國脫歐投票以來,劍橋的房價下跌了4%、倫敦下降1% 、牛津則為2%。 Zoopla研究主管Richard Donnell表示:“倫敦的房價已連續12個月下跌,而英格蘭南部城市的房價亦都增長放緩,這是由於買家欠缺負擔能力、交易成本增加等等。 “表現最為強勁的城市位於英格蘭東南部以外, 加上就業率和工資不斷上升,令買家有足夠負擔能力,令英國其他城市樓價極具吸引力。我們預計當前的價格增長趨勢將在今年剩餘時間內持續,價格上漲與英國大部分地區的收益一致,但增長率較低,倫敦和南部的房價也有所下降。 “倫敦房價將繼續價格下跌,集中在倫敦市中心。反而在倫敦外圍的通勤區域,價格繼續緩慢上漲。“

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CBRE預測英國租金到2024年將上漲11.4%

根據世邦魏理仕(CBRE)的預測,預計未來五年英國的租金將平均上漲11.4%。 隨著今年英國房價平均上漲1.8%,房地產集團預計2019年租金將上漲1.3%。 該報告考察了經濟、政治 、金融和技術趨勢如何影響房地產市場,預計到2024年租金將進一步增長,這受到私人租賃行業住房供應下降的支撐。出租房屋的需求不斷增長,特別是來自收入較低的年輕人。 世邦魏理仕估計,2019年英國租金將上漲1.3%,其次是2020年增長1。9%,2021年增長2.5%,2022年增長2.7%,2023年增長2.6%。這相當於期間總增長率為11.4%。世邦魏理仕英國研究部主管邁爾斯吉布森表示:“我們預計明年房價和租金增長將相當疲軟,但我們認為按揭貸款缺乏供應和低利率會使價格上漲。”他補充說,住宅供應不足和強勁需求令特別令 機構投資者產生巨大的興趣。 截至2018年第三季度,約21億英鎊的機構投資予英國房地產市場,比2017年同期增長51%。 根據世邦魏理仕的說法,投資處於堅定的上行軌道,2019年的交易量可能超過2018年的總量。 您是否認為到2024年英國的租金將上漲11.4%?

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2019英國樓市展望, 專家又點睇?

英國房價的未來會很難推算嗎?英國房地產市場的政治不確定性很大,但專家們對未來一年的預期仍然存在。 倫敦部分地區,尤其是高端市場的低迷活動近幾個月成為頭條新聞。 然而,在倫敦以外,房價基本上繼續小幅上漲,英國西北部漲幅最快。根據全國房價指數,11月份英國房價在經歷了超過許多經濟學家預測的增長之後逆轉了預期,微漲0.3%。 英國皇家特許測量師學會等行業,擔心英國脫歐的不確定性以及對家庭預算的擠壓可能會削弱未來一年的需求,儘管許多人預測到2019年以後價格會上漲。 以下是專家預測將在2019年發生的事情,無論您是計劃購買還是出售都應該留意一下: 仲量聯行 2019年英國房價增長預測:0.5% 2019年倫敦房價增長預測:1.5% 地產龍頭JLL表示,它預測英國房地產市場前景光明。如果達成一項英國脫歐協議,財產顧問正在預測信心的回報和可承受性的新階段。 雖然它表示2019 – 2020年房屋開工率將保持在175,000-180,000之間,但從2021年起,它們將獲得牽引力。 JLL預計將與歐盟達成協議,預計未來五年內英國各地的房價將增長11.4%。 第一太平戴維斯 2019年英國房價增長預測:1.5% 2019年倫敦房價增長預測:-2% 第一太平戴維斯表示,這是英國房地產市場的主要因素,而不是英國退歐。該房地產巨頭預測英國房價將從2019年至2023年上漲14.8%,儘管區域差異將會很大。 雖然倫敦預計在此期間將增長4.5%,但2019年將下降2%,而西北部預計將在此期間增長21.6%。第一太平戴維斯表示,倫敦的主要市場也將實現兩位數的增長,達到12.4%。 CBRE 2019年倫敦房價增長預測:0% 在世邦魏理仕對未來幾年的預測中,倫敦房價在2019年將持平,但在2020年上漲1.6%,在2021年上漲3.5%。在2019年至2023年期間,倫敦房價大致增長10.5%。

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英格蘭和威爾士房價持續增長

最新指數顯示,11月份英格蘭和威爾士的平均房價環比微微上漲0.2%,比一年前高0.9%。 根據Your Move的指數,這將使房屋的平均價格達到305,522英鎊,雖然增長不太高,但銷售額增長了2.5%。 交易增幅最大的是英格蘭東北部,截至去年同期的三個月交易量增長了7%。相比之下,東南部(倫敦以外最昂貴的地區)的交易量下降了4%。首都逆勢而上,銷售額增長2%,因為樓價微跌。 英國中部Midlands和威爾士是增長最快的地區,Midlands 東部的價格同比上漲3.7%至226,980英鎊,而Midlands 西部的價格上漲3.5%至216,893英鎊,而威爾士則上漲2.7%至185,893英鎊。 在西北地區,價格上漲1.8%至194,478英鎊,西南地區上漲1.4%至287,641英鎊,東北地區上漲0.9%至159,531英鎊,大倫敦上漲0.8%至622,508英鎊。 Yorkshire和Humber上漲0.6%至189,510英鎊,東南部上漲0.4%至373,216英鎊。 儘管目前經濟和脫歐存在不確定性,但英國政府不斷尋求新出路,例如修改移民政策等等, 吸引世界各地更多人才。 現時樓價增長水平相對溫,令買賣交易量有所增加,加上低按揭環境,令更多一直想置業的首置買家有機會入市。

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2018年又準備去到尾聲, 今年英國樓市做得唔錯, 咁出年又會係點呢? 小篇用最新嘅數字同大家分析一下,最近的Rightmove報告預測,整個2019年英國房地產價格將保持在0%不變,但個別地區仍有強勁增長! 英格蘭東南部和倫敦一帶地區的情況而有所不同,房價可能會微微下跌2%左右! 不過,這將被英格蘭中部、西北部地區的適度增長所抵消,如曼徹斯特、利物浦、伯明翰等城市等可能會增加2%至4%。 雖然倫敦價格在2018年微微下跌,但預計2019年這個市場將會從-2.4%降至-1%。 Rightmove董事兼房地產市場分析師Miles Shipside表示:“由於倫敦房價上升超過了人工升幅速度,英國部分地區的買家負擔能力已經捉襟見肘,而支撐房地產市場的基本因素目前是合理的。 低按揭利率和失業率創新低數據是保持樓價與當前水平基本一致的關鍵。加上來年英國加息機會比較低,會支撐著樓價。加上通過謹慎限制買家的借貸能力,2013年建立的抵押貸款市場評估也是樓價過度上漲的限制因素。 “自房地產市場從2008年金融危機中復蘇以來,英國北半部的許多地方都出現了邊際或相對溫和的價格上漲。我們預計這些區域將繼續看到價格上漲,儘管受到負擔能力限制的影響。相比之下,倫敦影響範圍內及周邊地區的價格在五年內平均漲幅達到40%左右。因此,我們預測這些先前蓬勃發展的地區將繼續看到2019年適度下調的價格重新調整。 “某些地區的代理商報告稱,有些準買家受到持續的政治不確定性的負面影響,更明確的前景顯然有助於市場情緒。雖然不確定性傳統上阻礙了一些可自由支配的推動者,特別是在市場的高端市場,但仍有許多潛在的買家和賣家將繼續他們的生活,因為住宅畢竟也是必需品,並將保持市場的發展。“ 儘管2018年的年度住房增長率將達到0.3%,但市場預計2019年整體市場將保持平穩,價格走勢都會依果別城市發展而定,如西北部、中部等發展中城市會繼續帶領升勢趕上落後,而倫敦為首嘅首都圈則會較比穩發展。

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曼徹斯特如何成為全歐洲增長最快城市之一?

隨著越來越多的來自世界各地的投資者認識曼徹斯特房地產業的重要機遇、 超高畢業生原區就業率、蓬勃的就業市場正在幫助曼徹斯特成為增長最快的歐洲經濟體之一。 最新數據顯示曼徹斯特的增長是歐洲最快的增長之一,該市人口近年飆升至60萬,而活躍商業業務的數量已上升至全英國平均水平的三倍! 曼徹斯特房地產市場的增長也使其成為英國最強勁的房地產市場之一,國際投資者增加了該市房地產開支,令房價增長往往跑贏大市,去年年增長達9%!! 曼徹斯特市政府發布的新數據顯示,曼徹斯特市場的增長水平也與歐洲各城市的增長水平一致,這也是英國發展最快的經濟體之一。其發表在一份新文件“城市狀況報告”中,調查結果顯示曼徹斯特的人口大幅增加。 2015年,539,600人居住在曼徹斯特,但在過去幾年中,這一數字現已增加到572,000人。 在曼徹斯特經營的企業數量也有顯著增長。 特別是屬於千禧世代的創意,文化和數字領域的公司正在蓬勃發展。僅在2015年至2016年期間,在曼徹斯特運營的活躍企業數量增長了18%,而全國平均水平僅為6%。 除此以外,來自曼徹斯特大學的69%的畢業生留在這個城市開始他們的職業生涯,來自該市的另外36%的畢業生在完成學業後返回曼徹斯特。現在,該市40%的人口接受了學位教育,人才庫吸引了全國和全球企業擴大在曼徹斯特的業務。 在評論該報告的發表時,曼徹斯特市議會領導人理查德·里斯爵士評論說:“曼徹斯特是英國最適合居住的城市之一,我們可以看到這一點,因為越來越多的人選擇這座城市作為他們的家園,我們繼續看到越來越多的畢業生在學習後選擇該地區。“ 強勁的經濟增長正在推動曼徹斯特房地產市場的表現。價格增長和收益率在英國是最高的,這標誌著該市成為全球買家最具吸引力的投資之一。

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