fbpx

常見問題

常見問題



為何要投資英國房地產?在英國投資房地產有何優勢?

由於英國的政治經濟及社會穩定、教育制度配套完善、環境氣氛優越舒適、資金活動自由,有助於個人及未來發展,因而吸引到大量海外移民及投資。另外,英國是高級學府集中地,前來留學的人按年上升,置業出租予學生絕對有市場。

在英國置業的成本比香港低,要「上車」非難事。過去十多年來,英國房地產買賣及租賃市場越趨成熟,投資收益穩定、發展前景樂觀、交易公開透明,是眾多投資中發展最穩定,租金回報率亦持續居冠,是置業的首選。

近十年來英國平均房價走勢如何?

目前英國平均房價比十年前漲了超過三倍,從當年的6.2萬至2017年樓價已創英國樓市有史以來的最高點,平均樓價達22.51萬英鎊。

非英國公民可以購買英國物業嗎?

現行英國法例沒有限制非英國公民不可以購買英國物業,惟非英國公民不可以向英國銀行申請按揭貸款。

在英國購買物業需先擁有一個英國銀行帳戶嗎?

如果買賣涉及按揭貸款,買家需先擁有一個英國銀行帳戶。如果是以現金購買物業,就不需要。

非英國公民可如何申請按揭貸款?

非英國公民可以向銀行、信托公司或信貸銀行申請按揭貸款,貸款額一般可高達70%。買家需要提供相關身份證明文件、住址資料、收入證明及財產證明等,金融機構會綜合考慮買家背景及物業預期租金收入,而批出相應貸款額。如果購買樓花,買家需於新樓落成前6個月申請按揭貸款。

中國銀行及東亞銀行均提供樓宇按揭服務,買家需填妥一份申請書,銀行再根據當中資料作負擔能力審查。申請費用約£1,000至£2,000,利率約3.5%至3.9%。另外,匯豐銀行尊貴理財戶口客戶可在香港申請按揭。

如何確保買賣資金匯款安全?

所有物業買賣資金都需先存放於律師監管的信託保證帳戶中,待物業買賣交易確實後,相關資金才會匯入賣方帳戶,整個過程都有法律保障。

如何處理在購買英國物業時遇上的問題或糾紛?

英國政府對物業交易有嚴格規定,為買賣雙方提供完善的保障。地產代理及委任律師亦會協助處理所有物業問題及交易糾紛,以保障客人所有的權益。

購買住宅樓花有何流程?

若買家想購買住宅樓花,通常需要經歷以下程序:

1. 支付訂金
買家一般需要向發展商提供相關個人資料,及支付訂金以預訂物業,金額通常約£2,000至£5,000。如果買家最終決定放棄購買,已付的訂金將不獲退還。發展商亦會提供物業及該地區的詳細資料,並設定簽訂房產購買合同(交換合同)的最後期限,期限通常是預訂日起計約3至4周內。

買家需要指定一位律師處理買賣事務,同時應該採納稅務建議,從而找到該物業的最佳擁有方式,如以個人名義、夫妻聯名擁有,以及通過公司或信託公司擁有等。如有需要,可向銀行或按揭公司查詢及申請按揭貸款。

2. 交換合同(Exchange)
進入交換合同環節,即代表買家保證購買該物業。買家律師會向買家擬定及發送購買合同和物業調查報告,買家則需匯交換合同保證金至律師的客戶銀行帳戶,金額約為樓價的10%至50%,已付的訂金應從中扣除。

3. 階段付款(Stage Payment)
階段付款是購買合同的條款,發展商一般要求買家在交換合同後6至12個月內支付另一筆款項,金額與交換合同時支付的保證金相同,買家需要確保買家律師按時支付。

4. 完成購買
發展商應定期向買家更新物業建築的進度,買家有機會在工程後期參觀地盤周邊。買家應先提前安排貸款,並將相關細節提供給律師作法律安排。

當物業建成後,發展商會向買家及買家律師發出一份正式通知,買家必須在指定日期前完成整個購買程序。此時買家已實際持有該物業,買家須支付樓價餘款及相關費用,如土地印花稅,上述費用亦需通過買家律師支付。

如果買家打算將該物業出租,應提早聯絡代理將物業推出市場,這樣就可在完成購買後盡快找到租客。

如何選擇合適的物業?

選擇合適的物業時,需考慮到很多不同因素。

首先,需要評估個人財政狀況,清楚了解自己有多少可動用資金,及可申請多少按揭貸款,從而計算出置業預算及目標樓價。

然後,需考慮物業用途及類型,自住或出租,房屋或公寓。若是出租,則需考慮目標租客。如想租給家庭,近學校及商店等設施的物業會有較大租務需求。如想租給青年或上班族,鄰近商店、餐館和酒吧等設施的市中心公寓,會有較高租金回報。如想租給學生,近大學及擁有良好交通配套的地點會較受歡迎。

接著就要考慮投資回報,地區配套、物業類型、租務需求、升值潛力及地區發展前景等因素,均會影響投資回報。

甚麼是Buy-to-Let?

Buy-to-Let指業主購買物業作出租用途,建議選市中心或校區等易承租地段作Buy-to-Let投資出租。不少物業每年淨租金回報率大約5-6%,個別物業可達8%。

Buy-to-Let有何成本和費用?

Buy-to-Let的成本和費用會因不同物業和租賃細節而有所不同,一般可能涉及以下費用:
購買成本:物業價格、印花稅、律師費、按揭申請費及利息等。
出租成本:地租、物業管理費及維修費等。

Freehold和Leasehold有何分別?

Freehold(永久業權)即業主購買物業後,會永久擁有物業及該土地的產權。Leasehold(租賃產權)則代表業主只是向土地持有人租物業及該土地一段特定時間,而不擁有任何業權,並需支付地租(Ground Rent)、物業管理費及維修費等。每個物業的產權年限(Lease Length)及地租不盡相同,一般約為250至999年,以及£300左右。

公寓(Apartment)一般都是Leasehold,業主可在購買前查詢物業的產權年限及地租等資訊。

如何計算租金回報?

計算租金回報最簡單的方法是「租金回報率」,是將一年租金收入除以樓價。
租金回報率(%或厘) = 每月租金 X 12個月 / 樓價
如物業樓價為£100,000,現以每月£700出租,即每年租金收入為£8,400,租金回報率是8.4%或8.4厘。

淨租金回報率」即是一年租金收入,扣除地租、物業管理費及出租物業費等成本後的實際租金收入除以樓價。
淨租金回報率(%或厘) = (每月租金 X 12個月 — 出租物業成本) / 樓價
如物業樓價為£100,000,現以每月£700出租,即每年租金收入為£8,400,出租物業成本則需£4000,租金回報率是4.4%或4.4厘。

如何計算租金收入稅?

根據英國稅法,無論是英國常駐居民抑或海外投資者,在英國出租物業所得的收入需繳納個人所得稅。個人所得稅是年度收入,減免稅額及可扣減款項,乘以累進稅率得出。若業主同時在英國工作,薪酬收入亦會計作年度收入。英國稅務年度由4月6日至來年4月5日,政府或會每年調整稅率。

►個人所得稅的計算方式:
(年度個人收入:如本地薪酬及租金收入 — 免稅額(如有) — 可扣減稅款的支出) X 累進稅率

►2021/22財政年度的個人所得稅稅率

年度收入 稅率
£0至£12,570 0%
£12,570至£50,270 20%
£50,270至£150,000 40%
£150,000以上 45%

*本年度個人所得稅免稅額為£12,570。

►因租賃而產生的支出
業主可申報因租賃而產生的支出以扣減需繳納稅款,當中包括:
房屋管理費、租金管理費、地方政府稅、地方議會稅、水費、電費、煤氣費、保險費、裝修及維修費、清潔費、園丁費、會計費、中介費、廣告費、法律及專業諮詢費及房屋交接清點費。
若連家具出租,更換家具費用可以10%磨損津貼補償扣減稅款。

*按揭貸款月供、住宅折舊及攤銷,均不屬於可扣減稅款的支出
*投資成本如購買土地、物業本金及改造費用等,均不會獲稅款扣減。
*此扣減制度只適用於屬20%基本稅率區間人士,40%及45%稅率區間人士不能以因租賃而產生的支出來扣減稅款。

►甚麼人可享有個人所得稅免稅額?
– 持有英國或歐盟護照
– 於稅務年度內為英國政府工作
若符合以上資格,但不在英國居住。業主需要在每個稅務年度末,填妥R43表格,向英國稅局HMRC申請獲得個人所得稅的免稅額。

如何計算置業印花稅?

2021/22財政年度的置業印花稅稅率

英國稅率或會每年調整,英國政府亦因應疫情而推出特別的印花稅假期優惠,2021/22財政年度的置業印花稅稅率暫定如下:

全球唯一物業

*2021年3月31日至6月30日完成交易

物業價格 本地居民稅率 海外買家稅率
<£500,000 0% 2%
£500,001至£925,000 5% 7%
£925,001至£1,500,000 10% 12%
>£1,500,000 12% 14%

*2021年7月1日至9月30日完成交易

物業價格 本地居民稅率 海外買家稅率
<£250,000 0% 2%
£250,001至£925,000 5% 7%
£925,001至£1,500,000 10% 12%
>£1,500,000 12% 14%

*2021年10月1日後完成交易

物業價格 本地居民稅率 海外買家稅率
<£125,000 0% 2%
£125,000至£250,000 2% 4%
£250,001至£925,000 5% 7%
£925,001至£1,500,000 10% 12%
>£1,500,000 12% 14%

 

非全球唯一物業/置業作出租用途

*2021年3月31日至6月30日完成交易

物業價格 本地居民稅率 海外買家稅率
<£500,000 3% 5%
£500,001至£925,000 8% 10%
£925,001至£1,500,000 13% 15%
>£1,500,000 15% 17%

*2021年7月1日至9月30日完成交易

物業價格 本地居民稅率 海外買家稅率
<£250,000 3% 5%
£250,001至£925,000 8% 10%
£925,001至£1,500,000 13% 15%
>£1,500,000 15% 17%

*2021年10月1日後完成交易

物業價格 本地居民稅率 海外買家稅率
<£125,000 3% 5%
£125,000至£250,000 5% 7%
£250,001至£925,000 8% 10%
£925,001至£1,500,000 13% 15%
>£1,500,000 15% 17%

 

另外,本地居民作全球首次置業或可獲印花稅免稅額(倫敦物業£500,000,其他地區£300,000),詳情請向律師查詢。

**以上資料來自2021/22年英國財政預算案,僅作參考用途。如有任何更改,本網恕不負責。

 

►例子A
全球唯一物業,物業價錢£345,000,於2021年7月30日成交,需繳稅款:
£250,000*0% + (345,000-250,000)*5% = £4,750

►例子B
置業作出租用途,物業價錢£345,000,於2021年7月30日成交,需繳稅款:
£250,000*3% + (345,000-250,000)*8% = £15,100

►例子C
投資第二套或以上物業,物業價錢£345,000,於2021年10月30日成交,需繳稅款:
£125,000*3% + (250,000-125,000)*5% + (345,000-250,000)*8% = £17,600

購買樓花有何好處及壞處?

雖樓花一般都有其發展計劃藍圖,但該物業很可能尚未建構或仍在建築,因此比已建成物業有更高的投資風險,樓花的價格亦普遍因此低於市場價格。如果以樓花的價格購買物業,物業的價值將隨著市場上升。當物業完成時,其價值或已有一定增長。