常見問題

常見問題


為何要選擇英國房地產?相較於在美國或加拿大,在英國置業的優勢為何?

英國政治經濟穩定,政策健全,環境優越,教育制度完善,房地產投資市場穩健,世界評價極高,是各國買家置產的首選。英國人口福利高,外來移民多,房屋買賣及租賃市場成熟,交易公開透明,資金活動自由,不斷吸引大量投資。英國置產後的持有成本相對較低,政府歡迎海外投資, 外國人購屋反比其本國人有優勢。過去十年來,英國房地產市場也是最穩定的成長,租金回報率也持續居冠。

當下正值出國旅行、出國工作、出國留學熱潮,外國擁有不一樣的風土人情、完善的社會福利、高遠的發展前景、有助於個人發展和成長的社會環境,是吸引當代年輕人嚮往英國生活的關鍵所在,因此投資前景樂觀。

英國房產投資優勢項目有哪些?其一,買房出租為學生公寓。每年前往英國留學的人數只增不減,需求量大,投資穩定收益;其二,在英國置業的資金比香港低,想要上車樓再不是難事。英國的房地產,時尚且實用,適宜出國工作、旅行人士居住,市場火熱。

英華地產有多個英國物業筍盤推介,歡迎聯絡我們查詢。

 

為何要選擇英國房地產?相較於在美國或加拿大,置產的優勢為何?

英國政治經濟穩定,政策健全,環境優越,教育制度完善,房地產投資市場穩健,世界評價極高,是各國買家置產的首選。

英國人口福利高,外來移民多,房屋買賣及租賃市場成熟,交易公開透明,資金活動自由,不斷吸引大量投資。英國置產後的持有成本相對較低,政府歡迎海外投資,外國人購屋反比其本國人有優勢。過去十年來,英國房地產市場也是眾類投資中最穩定的成長,租金回報率也持續居冠。

近十年來英國平均房價走勢如何?

目前英國平均房價比十年前漲了超過三倍,從當年的6.2萬至2017年樓價已創英國樓市有史以來的最高點,平均樓價達22.51萬英鎊。

非英國公民可以買英國物業嗎?

現時英國法例沒有規定非英國公民不可以買英國物業。惟非英國公民不能向本地銀行申請物業貸款。

在英國購買房地產,是否需要擁有一個英國的銀行賬戶?

如果是現金購買房產,就不需要。只有當涉及到按揭貸款購房的時候,購買者才需要有一個英國的銀行賬戶。

非英國公民可以申請貸款嗎?怎樣申請?

外國人可從銀行、信托公司或信貸銀行申請房屋貸款,一般情況下,信貸可高達70%。買方需提供相關的身份證明文件、住址資料、收入證明及財產證明等,金融機構將綜合考慮買方背景及預購房屋的預期租金收入,來確定最終貸款額度。

假如購買樓花,買家需於新樓落成前6個月申請物業貸款。中國銀行及東亞銀行均有提供樓宇按揭服務。買家需要填妥一份申請書,銀行會根據申請書內提供的資訊進行一個有關于買家負擔能力的審查。申請樓宇按揭的費用大約£1000至£2200,利率大約在3.5% 至3.9%之間。另外,匯豐銀行尊貴理財戶口持有者可以在香港申請樓宇按揭。

英國置產買賣交易時,如何確保匯款投入的資金安全?

所有買賣房屋的金額都需先存放於律師監管的信託保證帳戶中,等到確認房屋買賣交易完成後,相關金額才會轉到賣方帳戶,買方的資金絕對有法規保障的。

 

英國購屋過程中倘遇上任何房屋問題或交易糾紛,可以如何處理?

英國買賣房屋均有嚴謹的規定,對買賣雙方均提供完善的保障,而您委託的律師會為您處理任何房屋的糾紛問題,為您保障在英國法規中買方的所有權益。

購買住宅項目的具體流程是什麼?

購買流程大概有4個步驟:

1. 預付訂金

訂金為預訂房產,買家一般會向開發商支付一筆訂金。通常,每一處房產的訂金大概是2000至5000英鎊。在這一階段,您並未進入實際購買程序。但是,您如果決定放棄購買,則已付的訂金不予退還。您需要向開發商提供各種個人信息。您還會收到一份內容詳盡的文件包,內含您已預訂的房產及其所在住宅小區的詳細信息。開發商將為您設定簽訂房產購買合同的最後期限,通常為自預訂房產之日起大約3到4周內,而簽訂房產購買合同則稱為“合同交換”(exchange)。

指定一位律師為您處理購買事務。房產開發商和您的律師都會要求您提供身份證明文件。只有在您提供該文件材料後,您的購買程序才能繼續推進。如果您尚未採納稅務建議,那麼您應該去採納,從而找到擁有該房產的最佳方式(如,以個人名義擁有、夫妻聯名擁有、或通過某一公司或信托機構來擁有)。您還應確保能通過自籌或貸款而獲得購房所需的全部資金。

 

2. 合同交換

進行至這一節點意味著您已確實保證會購買該房產。您的律師會向您發送一份有關該房產的報告及其購買合同。您則需要向該律師的客戶賬戶匯入交換合同所需的保證金(通常為購買價格的10%至50%),而您已支付的訂金應從中扣除。

3. 階段付款

階段付款(stage payment)是購買合同中的一種條款,指開發商一般會在合同交換後的6至12個月內要求買家支付的另外一筆款項。通常,這筆款項的金額與合同交換時支付的保證金相等。屆時您需確保通過您的律師按時完成支付。

4. 購買完成

開發商應定期向您告知建築施工的進展情況;在施工的後期階段,您會經常有機會前往該住宅小區實地參觀。您如果打算使用銀行貸款或其它貸款來完成款項支付,則應提前安排到位。您應將相關細節信息提供給您的律師,以便他/她能為您進行法律安排。開發商將會向您和您的律師發出一份正式通知,告知該房產已完工,以及您必須在某個具體日期前完成房產購買。您如果打算將該房產出租,則應聯系代理商提前將該房產推向市場,以便在您完成購買後可以盡快落實租戶。

進入此階段意味著您已實際持有該房產。您須支付購買價格的剩餘款項以及相關費用,如土地印花稅(Stamp Duty Land Tax)。同樣地,上述費用亦需通過您的律師進行支付。

如何選擇適合我的物業?

選擇一個適合自己的物業是相當棘手的 – 因為有很多不同的元素要考慮。

首先,您需要評估您的財務狀況,以瞭解您有多少資金可以投資。

一旦您決定了您的預算,你下一步需要考慮你理想的租戶 – 您想把物業租給家庭,年輕專業人士, 還是學生?若您想把物業租給家庭,靠近商店和學校等設施的物業將是非常有利的。如果您選擇的租戶是年輕專業人士,靠近酒吧和餐館的市中心公寓能為您帶來更好的租金回報。如果您針對學生租客,靠近大學和交通配套好的地點通常會較受歡迎。

接下來,您需要考慮您的投资回報 – 該類型或地區的物業和特定的租戶類型是否能讓您獲得您滿意的投資回報率?過往的租金或銷售記錄怎麼樣?該地區是否有發展空間?物業有升值的潛力嗎?

什麼是BUY-TO-LET?

BUY-TO-LET是指物業主要是投資用的,而非自住。此類型物業多為于市中心位置,投資者購買物業后出租,每年凈租金回報率大約5-6%,個別物業每年凈租金回報率可達8%。

BUY-TO-LET有什麼費用?

如果您購買的是Leasehold的物業,您需要付的費用包括地租,物業管理費,出租物業的費用等。另外,物業出租後您也可能要負責物業的維修費用。

購買物業有關的費用包括律師費,申請樓宇按揭貸款的行政費用及利息(如適用),及印花稅。

具體費用是多少則要視乎您所選擇的物業。

Freehold和leasehold有什麼區別?

Freehold(永久業權)代表當在購買物業後,您擁有該物業及物業的建築土地;Leasehold則代表您並不擁有永久業權,實際上您是從土地持有人那裡有效地租賃了該物業及物業的建築土地一段特定的時間。每個物業的Lease Length(產權年限)都不同,一般約250年至999年。由於您並不擁有永久業權,您需要支付維修費,每年的物業管理費和Ground Rent(地租)。每個物業的Ground Rent(地租)也不盡相同,一般是300多英鎊左右。

Apartments(公寓)一般都是Leasehold的,在購買之前,您可以查詢清楚物業的產權年限是多長,及地租是多少。

租金回報可以怎麼計算?

最簡單的是「租金回報率」,計算方式是將一年租金收入除以樓價。 假設單位樓價值100,000英鎊,現以月租700英鎊出租,即每年租金收入8,400英鎊,租金回報率是8.4%(或8.4厘)。

每月租金X12個月/樓價=租金回報率(%或厘)

「淨租金回報率」代表扣除地租,物業管理費,出租物業的費用等成本後的實際租金收入。

例如,一個單位出租後可以帶來12,000英鎊的年租金(總租金收入),但是當您扣除地租,物業管理費,出租物業的費用等成本後,實際的真實租金收入可能約為7,000多英鎊(淨租金回報) ,這是所有費用扣除後業主真實得到的利潤。

請記住,總租金和淨租金水平的差異取決於您的物業的價格,類型和位置。

租金的收入要怎麼交稅?

在英國的物業所得的租金需要報個人所得稅。

英國個人收入有一定的免稅額度,2018/19財政年度的年收入免稅額為£11,850。

收入超過此額度後,採取濾進式的計算方法:

  1. 收入11,851英鎊至 46,350英鎊需要繳納20%
  2. 46,351英鎊至150,000英鎊需要繳納40%
  3. 150,000英鎊以上需要繳納45%

 

►舉例A

如果您今年度租金收入有£9600,因為在個人收入的免稅額以下,您將不用繳納個人所得稅。

 

►舉例B

如果您今年度租金收入有£14,400,因為在個人收入的免稅額以上,個人所得稅計算方法如下:

(14,400-11,850)*20% = 510 (英鎊)

 

另外,業主可申報因租賃所產生的支出,以減免需要繳納的稅金。例如按揭貸款的利息、物業維修的費用等等。

*英國政府每一年都可能對稅收進行調整,所以及時了解最新的租金稅收法律條例是很有必要的。作為海外人士房東,在英國需要有較高的法律意識。

英國的印花稅怎麼計算?

首次購房自住者

2017年11月英國秋季財政預算案宣佈

  1. 對首次購房自住者,購買低於30萬英鎊的房產將免除所有印花稅
  2. 購買不超過50萬英鎊房產,將免除30萬英鎊部份的印花稅

非首次購房自住者

如果不是首次購房自住者,計算方法則略有不同。

根據物業價格而定,採取濾進式的計算方法:

  1. 購買價值低於125,000英鎊的物業不需要繳納印花稅。 若物業屬於出租項目和第二套住房則需要繳納3%印花稅。
  2. 購買價值介乎125,001英鎊至250,000 英鎊的物業需繳納2%印花稅。若物業屬於出租項目和第二套住房則需要另外繳納多3%印花稅。合共為5%印花稅。
  3. 購買價值介乎250,001英鎊至925,000 英鎊的物業需繳納5%印花稅。若物業屬於出租項目和第二套住房則需要另外繳納多3%印花稅。合共為8%印花稅。
  4. 購買價值介乎925,001英鎊至15,000,000 英鎊的物業需繳納10%印花稅。若物業屬於出租項目和第二套住房則需要另外繳納多3%印花稅。合共為13%印花稅。
  5. 購買價值高於15,000,000的物業需繳納12%印花稅。若物業屬於出租項目和第二套住房則需要另外繳納多3%印花稅。合共為15%印花稅。
  6. 若是以離岸公司購買物業,而物業價值高於500,000英鎊,需繳納15%印花稅。

 

►舉例A

如果您買了£345,000房子(首套房產),印花稅的計算方法如下:

125,000*0% + (250,000-125,000)*2% + (345,000-250,000)*5% = 7250(英鎊)

 

►舉例B

如果您買了£345,000房子(第二套房產),印花稅的計算方法如下:

125,000*3% + (250,000-125,000)*5% + (345,000-250,000)*8% = 17600(英鎊)

 

*英國政府每一年都可能對稅收進行調整,所以及時了解最新的租金稅收法律條例是很有必要的。作為海外人士房東,在英國需要有較高的法律意識。

樓花適合我嗎?

定義上來說,樓花雖然一般都有其發展計劃藍圖,但該物業很可能尚未開始建構或仍處於建築期,因此被視為比已建成物業更高風險的投資。然而正因為這樣,樓花的價格普遍低於市場價格,這意味著如果您以樓花的價格購買該房產,隨著時間的推移,物業的價值將隨著市場上升,物業完成的時候您購入的物業可望有一定的增長。 當然,物業增值多少要視乎您選擇的物業的位置,但如果您熟悉房產市場並投資正急速發展中的北方大城市,如曼徹斯特和利物浦,您幾乎可以保證物業有一定程度的增值。

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