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英國買二手樓程序略解

最近很多客戶咨詢在英國買二手樓的程序, 在這裡我們整合一下以供參考。 一般來說,有以下幾個程序:落訂,律師准備和處理文件,交首期,交換合同和成交   1.首先,落訂前要確定購房費用及貸款 很多人一提到買樓,首先就會想到先睇樓。其實不是,如果你問買過樓的人,他們會告訴你,如果想買樓,首先要看“錢”,即是買樓的預算。絕大部分人都會考慮貸款買樓(當然有錢也可以考慮做Cash buyer全款支付),如果你需要貸款的話,請務必在你之前了解你能從銀行貸多少錢。很多人先去睇 樓,結果睇中後,貸款卻貸不了或者出問題。為了避免這種情況,大家應該去銀行先了解他們的貸款產品並進行對比(或者直接找貸款中介Mortgage Broker,他們會幫你篩選和格價),會有專門的Advisor幫你計算你可以貸款的金額和解釋銀行的條款,之後再加上自己的首期,就可以計算你可以購買多少錢的樓(your budget),在買樓前獲得一個Mortgage in Principle再去睇樓落offer的話,被接受的幾率會更大,因為賣家知道你的貸款應該是沒有問題了。除了貸款以外,請各位一定要注意錢的來源,貸款的時候銀行是會要求看你的存款來源的,如果無法證明來源,銀行也可能會拒絕你的貸款。   2.確定買入單位,落訂,委任律師處理手續 ,交換合同和成交 首先,你需要委任一位英國的律師來幫你處理買樓的手續(因英國的律師熟悉本地的房產法例,香港律師一般不會代理)。在英國購買二手房是一定要律師對接律師進行交易的,私人是不可以直接買賣的。你委任的代理律師,我們稱之為:買家律師。買家將通過郵件聯繫您並提供他們的介紹性文件。需要您填寫並回復郵件以正式確定您的任命事宜。 在進行合同交換前,需要您提供以下信息來完成標準反洗錢調查規定(文件可通過郵件形式提供): 公證過的身份證明,例如,護照。 公證過的近3個月內的地址證明 -例 如,水電煤單據,稅單,糧單之類。 確認您的付款額(扣除貸款部分)並解釋資金來源。例如,存款、遺產、資產變賣、離婚協議財產、親朋贈送等。(根據律師要求,您可能需要提供相關證明資料)。   當您同您的代理律師完成上述調查時,購房合同將由賣家律師發送給您的代理律師,屆時開啟正式預定流程階段, 當你的代表律師閱讀過賣家律師提供的合同後,他們將著手準備該房產的法律文件並進行相關盡職調查。這些包括但不限於: 確保房產所有權 檢查房產並確保其產權無問題 進行本地調查以確保該房產無其他附加條件 確保該房產有相關建築許可等 當必要的法律盡職調查結束後,您的代理律師將遞交給您帶有產權的法律合同以供簽字,此時也將要求您支付交換合同時所需的首付款。當所有文件和首付款都交付後,您的律師將進行合同交換,從法律上正式確認您的購買。 其實從落訂到拿到鑰匙到完成交易,交易時間可能是3至6個月,因為你的律師需要幫你做大量的Searches確保層樓沒有問題,如果有問題的話,你的律師應該要告知你並給你提供意見。如果一切都沒有問題,就需要你准備、閱讀和簽署律師給你准備的合同和其他相關文件,他們會通過電郵發送給你,你需要自己列印,簽署,之後將簽署後的原文件郵寄回到英國給律師。買賣方都不需要本人到英國辦理手續。 等所有文件準備好, 就要交換合同 Exchange Contract,交換合同算是買樓中最重要的一步了,如果沒有”exchange contract”,在法律上來講,如果你購買二手樓,就算你的offer被賣家接受了,也不代表買賣一定會成事,賣家和買家都可能會因為自身或其他原因終止這個交易。所以為了確保這筆交易,會叫你交換合同,交換合同的時候就需要支付最少10%定金,余款等貸款到位後即可成交。如果是現金一次性支付,就可以交換合同和成交一起做。

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2020二月Rightmove英國房屋價格指數顯示,英國本地第一季房地產價格市場暫未受疫情影響

在春季搬遷季節開始之前,市場動力持續增強,這表明未來幾個月可能會出現一系列新的價格記錄。本月上市房地產的平均價格上漲了0.8%(+2,589英鎊),僅比歷史新高僅差40英鎊。選舉後釋放的空置住房需求推動了價格上漲的壓力,儘管市場期待已久的令人歡迎的新賣家數量出現回升,但住房市場的激增卻使這一趨勢超出了預期。買家的需求。 Rightmove董事兼房地產市場分析師Miles Shipside表示:“買家活動的熱度超過了新賣家數量的增長,我們預計這將導致下個月開始出現一系列新的價格記錄。新上市房產的平均價格僅比2018年6月以來的歷史高位低40英鎊,而春季市場通常仍很繁忙。這意味著春季買家可能面臨英國有史以來最高的平均要價。那些在選舉結果後一直猶豫並等待更大的政治確定性的買家可能會付出更高的代價,但現在他們可以重新充滿信心地跳入春季市場。在經歷了三年半的英國退歐不確定性,抖動和延遲之後,現在許多人似乎對2020年的願景是,今年將是滿足他們被壓抑的住房需求的時機。” Rightmove月度訪問量較去年同期增長7.2%,創下1月份訪問量超過1.52億的新記錄,這表明住房需求旺盛。購買力仍在增長,2月第一周的瀏覽量比2019年同期增長9.2%。重要的是,對房地產的這種興趣增長已經影響到協議的銷售數量,與之相比增長了12.3%一年前同期。倫敦是全國住房市場健康的重要晴雨表,其已達成的銷售協議數字比12個月前增長了26.4%,這無疑是買方活動低迷的時期。在全國范圍內,儘管新賣家數量最終開始增加,但仍未能跟上銷售活動的增長步伐,在本報告期內,有超過110,000處物業推向市場,與去年同期相比增長2.1%。這是我們連續13個月首次看到新供應量的增長。 Shipside補充說:“儘管落後於早鳥買家數量的增長,但這是一年多以來第一次,我們看到了賣方信心恢復的跡象。今年春天上市的房主面臨著幾年來最暢銷的前景,以合適的價格對合適的房產有很好的需求。但是,賣方應謹慎行事,不要被定價所困擾,因為這仍然是價格敏感的市場,買方負擔能力很強。那些高估價格的人可能會錯過活動增加的窗口,這些活動至少可以持續到年底我們下一個英國退歐截止日期。現在可能是進入市場並進行銷售的絕佳時機,抓住機會以合理的價格實現快速銷售。” 對於以抵押貸款為搬家提供資金的房屋搬家者,有一些最低的固定利率。許多貸方可以獲得廉價的批發資金,流動性和競爭加劇的借貸相結合,意味著他們提供了一些非常誘人的固定利率交易,以幫助購買者進入或交易住房階梯。 Shipside指出:“基礎是穩健的,放款人以低固定利率放貸,同時工資上漲,並就業率創新高。我們統計數據反彈似乎表明,許多買家和賣家都將選舉結果視為穩定的窗口期,因此,如果您一直以英國退歐為不入市的理由,2020年很可能是您應該前進的一年。” 第一太平戴維斯住宅研究部負責人露西安•庫克(Lucian Cook)表示:“自大選以來,我們當然已經看到主要市場中新買家需求的大幅增加,這為賣家創造了真正的機會,而待售庫存仍然相對較低。在主要市場和整個市場中,信心的增強轉化為活動的增加。顯然,市場在很大程度上仍由情緒決定。我們自己的代理商報告說,絕大多數買家仍然不願意增加預算。因此,我們的建議仍然是,賣方必須對價格保持務實,特別是考慮到即將到來的預算(新政府成立之初)存在一些不確定性。” Heaton&Partners的創始人兼執行合夥人愛德華·希頓(Edward Heaton)補充說:“ 很高興看到選舉憂慮和低增長困擾了一年,市場再次煥發出活力。一段時間以來,“鮑里斯彈反彈”的大肆宣傳使許多客戶購買計劃立即振興。在一個不確定的世界中,似乎突然恢復了確定性。我希望我們在一月份看到的任何房價上漲都將在今年下半年趨於平穩,因為註意力將不可避免地轉向“交易或無交易”。貿易談判將不可避免地影響市場信心-吸引外國投資者和依賴歐洲材料的房屋建造商。” 倫敦的要租價格創下了新的記錄,平均每個日曆月(PCM)2119英鎊,這是因為租戶財產短缺導致, 租金不斷上漲倫敦的租金比去年增長了4.2%,過去十年增長了45%。相比之下,英國其他地區則認為租金同比增長2.4%,在過去十年中增長24%。 Rightmove的商務總監兼住房市場分析師Miles Shipside表示:“過去18個月,我們已經看到倫敦缺乏出租物業進入市場,這繼續導致租金上漲以及本季度的新紀錄。在過去的十年和過去的十年中,首都的租金上漲速度幾乎是英國其他地區的兩倍。缺乏新房東和現有租戶的居住時間限制了新供應的上市。房客不太可能將現有租金換成另一套,因為在公開市場上他們的其他選擇可能比堅持目前的房東要貴得多。”

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伯明翰耗資7億英鎊項目Paradise 新方向:開發商著眼住宅市場

伯明翰耗資7億英鎊的發展項目Paradise ,在張伯倫廣場( Chamberlain Square)一直被標榜為零售和休閒空間,辦公為主導的方案。但是開發團隊現在正在排隊申請另一個計劃的申請,以便在第三期包含一個住宅元素,該住宅元素將位於該站點的北邊緣,毗鄰Summer Row。現階段除了知道將有300多個單元僅可出租之外,其他詳細信息很少。 這是Paradise團隊首次向該項目介紹住宅方面,並表示改變路線是“響應市場對高質量市中心生活的需求”。將於今年春末時候進行磋商,然後再向伯明翰市議會提交全面的規劃申請。 Paradise 的第一期工程將於今年完工,包括張伯倫廣場一號(詳見之前英華報道過的普華永道PwC新辦公室)和二號辦公樓(張伯倫廣場一號(詳見之前英華報道過的DLA Piper跨國律師事務所),重新繪製的舊Paradise周圍的交通路線,新的公共場所和人行道。 第二期包括“百年紀念路”辦公樓,該項目已於去年年底開始動工,項目將建造一個新的280,000平方英尺,高13層的建築。以及取代原有的約250間臥室的的22層四星級國敦酒店。國敦酒店和1980年代的77號辦公大樓將被拆除,為第三期騰出空間,該階段將包括多達五座建築物,包括上文提到的新的住宅區域。 總部位於伯明翰的格倫·豪威爾建築師事務所(Glenn Howells Architects)已設計了重建的其他部分,目前正在設計住宅樓部分。如果此新申請獲得批准許可,預計將在2023年完成,而整個計劃將在2028年完成。 Paradise的開發經理Argent和區域總監Rob Groves表示:“對Paradise總體規劃的擬議變更將使開發成為與商業,零售,休閒和住宅元素真正地混合使用,並在整個發展計劃中並行工作。滿足像伯明翰這般的大城市居民,希望同時擁有高質量的住宅建築,臨近辦公地點和配套悠閑設施的生活要求。這種混合項目更能帶領伯明翰長期的成功和和持續性的發展。但是這個工程應該在正確的時間和地點發生,這就是爲什麽我們提出對之前的計劃進行修改。當前的規劃許可已於2013年獲得批准,其中包括最多10座商業建築,總建築面積為200萬平方英尺。“ 項目資助人Federated Hermes的私人市場負責人Chris Taylor補充說:“ Paradise希望通過與公共部門合作為伯明翰市中心提供出色的成果,從而獲得長期的整體回報。我們必須響應市場需求,而這座擬建的大樓反映了這一事實。一直以來,我們的目標一直是為伯明翰帶來最好的方案,以確保Paradise是真正的混合用途,並提供高標準的商業,住宅以及食品和飲料。我們希望伯明翰的每個人都為Paradise 感到自豪,並通過創造工作和技能機會分享其成功。這種使用方式的改變將使天堂能夠更充分地履行這一諾言,並為一個不斷發展但又可持續發展和具有吸引力的市中心做出貢獻,使在該市生活和工作的所有人受益。”

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曼徹斯特2.5億英鎊的水療度假中心獲批准

Trafford Council規劃者已批准在曼徹斯特建造英國第一個以城市為基礎的健康度假勝地。這項耗資2.5億英鎊的曼徹斯特溫泉計劃將結合數百種水上活動,健康護理,藝術,自然和技術,創造出獨特的體驗預測,每年將吸引200萬遊客。 Backer Therme Group計劃在2023年開放這個佔地28英畝的度假勝地。它將建在Barton廣場旁邊的intu Trafford中心對面,外面便是Metrolink站。當前佔據該地盤一部分的EventCity將被重新定位並重新開發為TraffordCity的活動場地。 Therme Manchester的自然景觀園中將有數千種植物和樹木,將“由世界領先的設計師,藝術家,建築師和工程師創造,以實現最高水平的體驗,質量和可持續性。”該項目的核心是玫瑰形狀的兩英畝健康花園。一個大型家庭區將包括滑水道,波浪池,室內和室外游泳池以及蒸汽浴室。一個專門的成人區將在壯觀的植物園,游泳吧,理療礦物浴,蒸汽浴室和桑拿房之間設有溫水潟湖。 Therme集團全球高級副總裁兼Therme Group UK首席執行官Stelian Iacob表示:“我們很高興計劃獲得批准,因此我們可以將英國第一個Therme Group城市度假勝地帶到曼徹斯特。這將改變城市居民和更遠地區人民的生活,創造一種有趣而無障礙的體驗,為所有人帶來深遠的健康和福祉。” Peel L&P集團發展總監James Whittaker補充說:“曼徹斯特溫泉酒店的創建將為大曼徹斯特及其周邊地區的人們帶來無障礙及世界級的健康和福祉吸引力。 “它將改變特拉福德城,帶來絕佳的就業機會,並支持包括旅遊業在內的區域經濟,並為北部發電站做出重要貢獻。”

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法國AI人工智能科技公司Sidetrade開設新技術中心於伯明翰市中心

總部位於巴黎的Sidetrade公司專門研究AI人工智能,並在今年於伯明翰的聖菲利普廣場(St Philip’s Place)成立了新辦事處。 這是該公司一項價值3,000萬英鎊投資的一部分,其中包括軟件創新和培訓計劃,據稱它將創造70個新工作崗位。技術中心是該公司的第六個辦公室,由Sidetrade首席執行官和伯明翰本地人Mark Sheldon領導。 他說:“我們的投資和創造就業機會發出了一個強烈的信息,Sidetrade由一批幹練的科學家,開發人員和工程師團隊帶領著公司,保持在科技行業的最前沿,並在英國繼續成長為AI的全球領導者。技術中心使Sidetrade在我們為業務提供最具創新性的AI驅動解決方案的過程中進一步前進。這項投資代表了英國技術界在國際上的飛躍。“ TechUK貿易協會首席執行官朱利安·戴維(Julian David)補充說:“英國是人工智能的全球領導者。這裡是初創企業和大型企業的家園,這些企業在從醫療保健到金融等許多領域開發創新的AI應用程序。英國也在尋找解決算法決策中誤差和透明度的方案,以及我們如何利用新興技術為我們的社會和經濟提供積極成果,並解決諸如氣候變化。我們很高興看到Sidetrade將加入我們的行列。它的投資是一個肯定的信號,表明英國,尤其是伯明翰,對於那些有志於擴大規模並為創新,業務和工作帶來變化的AI企業而言,是一個有吸引力的地方。”

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房地產界憤怒地拒絕財政大臣的豪宅稅提案

財政大臣薩吉德·賈維德(Sajid Javid)透露了計劃在其3月11日的預算中引入“豪宅稅”,這將使主要房地產的所有者根據其價值的百分比繳納年度財產稅,或者將其房屋納入新的更昂貴的議會稅階。此提案雖然得到了鮑里斯·約翰遜(Boris Johnson)的祝福,但在未能被保守黨的核心議員接受。 國會議員表示,這將對倫敦產生重大影響。倫敦的房地產價格上漲和收入被視為是英國財政部為首相倡導的支出計劃籌集資金的坐墊。保守黨在工黨提出的建議中反對對高價房屋徵收年度財產稅,稱這將不公平地懲罰倫敦人,他們別無選擇硬著頭皮支付住房費用。 The Daily Telegraph《每日電訊報》將其描述為“半生半熟”,據說一群倫敦議員正在遊說要採取的措施;因爲任何主要財產稅都可能主要由倫敦選民支付。活躍在倫敦後座集團上的保守黨議員表示:“任何形式的豪宅稅都會對倫敦造成破壞,並且會遭到抵制。 房地產界代表更加表示難以置信。在最初由自由民主黨提出,然後由工黨採納之後,房地產業將此稅比喻成“羅賓漢稅”,很可能會歧視那些繼承或努力工作的人。並表示剛剛舉行的大選,都沒有提及。相信許多選民會對這一提議感到非常生氣

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Natwest最新報告表示英國中西部商業活動和就業率上升

根據Natwest關於該地區的最新採購經理人指數(PMI)數據,英國中西部地區(West Midlands)的企業已恢復增長。減少的政治不確定性和增加投資的計劃鼓勵來年獲得更大的樂觀情緒,信心達到2017年4月以來的最高水平。 數據表示英國中西部West Midlands新訂單的快速增長增強了產量,這也導致企業自去年7月以來增加就業。強勁的需求增長也導致企業設定更高的產出費用,在總體投入成本急劇上升的情況下,通貨膨脹率加快至八個月高點。不斷上升的銷售量導致企業在1月份設定了更高的產出費用,通貨膨脹率升至去年5月以來最快。商業活動指數是季節性調整的指數,該指數衡量該地區製造業和服務業總產值的變化,在1月份躍升至51.6,表明自去年4月以來商業活動最強勁。今年年初,西米德蘭茲郡的新業務以更快的速度增長。增長速度是近一年半來第二快的,儘管總體增長率不高,主要是由於服務公司的新工作增加所致。

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首相今日將會公佈HS2最新定案

首相今日將會公佈HS2最新定案 由於項目不斷增加的成本,HS2一度首外界質疑導致項目將會嚴重超支,所以計劃一再被拖延,甚至傳聞會被終止。 今日首相將會就HS2計劃發表講話解決這些疑慮,交待HS2計劃的去向。多個頭條,如BBC,Financial times等都預計, 政府將會在今日確認HS2將會繼續進行並批准整條生產綫。 Financial Times指出:由於鮑里斯·約翰遜(Boris Johnson)試圖消除對531公里鐵路線成本上升和管理不當的擔憂,有可能該計劃將分為三部分。 總理薩吉德·賈維德(Sajid Javid)週二對BBC 早餐表示,他不會搶先宣布,但強調:“很明顯,無論是HS2還是任何其他主要基礎設施項目,我們始終必須確保其成本合理,並在此範圍內交付成本信封,每個人都可以看到HS2並非如此。因此,如果繼續進行下去,我們必須清楚如何控制這些成本。” 有媒體表示約翰遜還會以提供50億英鎊用於公共汽車和自行車,作為此計劃的一部分,他已撥款50億英鎊用於大修英國的公交車和自行車道,包括簡化票價,數千輛新公交車,改善路線和提高服務頻率。五年內50億英鎊的一攬子資金計劃還包括承諾引進4,000多輛零排放公交車,以升級英國10%的車隊。另外,政府將根據被稱為“迷你荷蘭”計劃的承諾,在英格蘭新建1,000英里的分離式自行車道和安全路口,旨在使城鎮中心對騎自行車的人更加友好。 其他可能在今天獲得批准的項目包括耗資30億英鎊的曼徹斯特與約克之間的Transpennine鐵路電氣化。

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伯明翰Sutton Coldfield辦公大樓改建計劃獲批

伯明翰Sutton Coldfield辦公大樓改建計劃獲批 Urban Village Capital計劃在在薩頓科爾菲爾德(Sutton Coldfield)的一座商業建築中註入新活力。 伯明翰北部的一個辦公樓將耗資1400萬英鎊,改造成新公寓。開發商Urban Village Capital將四橡樹之家(Four Oaks House)改造成69套公寓的項目,這些公寓將可供出租。在最近獲得伯明翰市議會的批准後,建築工程將於本月開始。 新公寓將包括四層樓的一臥室和兩臥室公寓,一個屋頂露台和安全的停車場。 總部位於伯明翰的Urban Village Capital 於去年成立,是Urban Village與Key Land Capital 的合資企業,由首席執行官Nick Sellman,首席運營官Kevin Sharkey和建築總監Jamie Sellman帶領。 Sellman先生說:“ Kevin,Jamie和我都在Sutton Coldfield長大,現在仍然住在鎮上,因此參與一個將為這座建築帶來新生命的項目是非常有意義的。該項目將把一棟老舊的建築完全改造成人們工作,休息和娛樂的好地方。我們將保留所有公寓並繼續擴大私人租賃領域的房地產投資組合。”

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⚠️⚠️⚠️West Midlands郡長Andy Street在二月4日首次發布了在英國中西郡未來的20年價值150億英鎊的重要計劃???

Andy Street表示,他希望到2040年在西米德蘭茲郡(West Midlands)將擁有8條新的Metro地鐵線和21個新的火車站。 作為發布的消息的一部分,ANDY展示了中西郡的新地圖(見下圖),類似於倫敦著名的地鐵圖,該地圖著重強調了所有可能建造的鐵路和電車線路。内容包括在公路上和鐵路上運行的電車,以及超過150英里的新線和西米德蘭茲郡地鐵網絡上的約380個新站點。 ANDY還表示,他希望該線路的某些部分在地下運行,使用“切割和遮蓋”隧道,以允許交通在狹窄道路上沒有足夠空間的電車線上行駛。另外,諸如將運用超輕軌電車和無人駕駛自動駕駛艙等新技術。 ANDY說:“一直以來,我們一直落後於倫敦和世界其他一綫城市。但事實上,我們是世界一流的城市地區,我們應有世界一流的地鐵和鐵路網絡。近年來,我們在按時,按預算地完成通往百年廣場的地鐵,擴建方面取得了巨大進展,並使新的火車站計劃在伯明翰和黑國Black Country地區得以實現。但是現在是下一個大目標時候了。這項計劃將連接數十年來沒有地鐵或鐵路的社區,成爲該地區的新的驕傲。”

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