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英國住宅租金升幅創兩年新高 租金回報率同時上升!

最新研究顯示,英國住宅租金以2017年以來的最快速度上漲,將租金回報率推高至4.5%,為兩年來的最高水平,而倫敦則為2015年以來的最高水平。 根據Kent Reliance報告,業主預計租金上漲將會繼續,因為租屋成本上升,同時租戶的財務狀況有所改善,這也表明去年私人租賃行業(PRS)的價值增加了60億英鎊。 PRS的住房供應量每年僅增長0.2%,目前英國有540萬套租賃房產,但總體而言,由於政府干預和英國脫歐不確定性的經濟影響,PRS的增長受到抑制。 去年平均出租房產的價值上漲了0.3%,儘管英國四大地區的房地產價格平均下跌,但英國脫歐的不確定性使房地產市場受到影響。 最大的年度下降發生在倫敦,這對該行業的總體價值造成了不成比例的影響。 與此同時,報告補充說,抵押貸款利息的稅收待遇和更嚴格的貸款規則的改革,加上監管的持續變化,已經打擊了房東的信心,破壞了該行業內的房地產供應。 它解釋說,隨著房地產投資成本上升,無論是由於更大的稅收法案還是與更嚴格的監管相關的成本,業主可能會尋求以更高的租金來收回這些成本以保持其盈利能力。 大約24%的業主已經預計在未來六個月內提高租金,租戶資金的改善也允許更多的迴旋餘地。 工資目前上漲3.4%,高於一年前的2.9%,遠遠超過通脹。 所以英國住宅租金仍有上升空間!

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這兩年曼徹斯特發展如何?現在還是投資曼徹斯特房產好時機嗎?

英國脫歐亂局仍未解開,伴隨著文翠珊下台,新首相即將上位, 未來的數月時間可能還將面臨一陣子和歐盟之間的「拉鋸戰」。 脫歐公投之後,不少學者和專業人士預測倫敦房價將遭遇2008年金融危機以後最大幅度的下跌, 這樣的擔憂當然沒有發生。倫敦房價不但沒有如預測那般出現斷崖式下跌,反而在脫歐公投之後的這3年時間里穩步上漲。 時至今日,媒體上再也聽不見倫敦房價動輒下跌三成這類危言聳聽的言論。 倫敦房產經歷過了時間的考驗,是一個重要且穩定的優質投資目標的。不過今天想跟大家探討曼徹斯特房地產市場! 作為英國第二大城市,曼徹斯特的房產對比倫敦,價低而升值潛力大、出租回報率高等特點。 並且近年來大型開發項目不斷,整個城市都是一派「大興土木」的繁盛景象。 大型商圈、工業園區以及辦公用地的需求預示著曼徹斯特對於企業的吸引力, 同時也為未來可能出現的強勁經濟增長提供了很高的預期。 除了BBC、ITV、Ericsson、Dock 10等英國著名媒體公司、 亞馬遜、愛馬仕、Hewlett Packard等國際知名品牌也在曼徹斯特設有區域性總部。 預計到2030年,大曼徹斯特地區企業數量將擴大至現有規模的2倍, 其中Salford 索爾福德地區將擴大至現有規模的3倍。 企業數量和經濟直接直接掛鈎,同時又是吸引人口流入的一個仰仗。 在商業辦公大樓興建的基礎設施擴展的城市很難想象在未來會出現「人走茶涼」的情況, 曼徹斯特及周邊地區的人口將追逐資本,企業和工作機會,來到曼徹斯特並在此定居。 帶動房價和租賃市場進一步高走,也幾乎是一個必然現象。 據ONS國家統計局統計,目前大曼徹斯特郡的人口總數在2019年達到了將近300萬人, 是英國僅次於倫敦人口,從2002年到2015年,曼徹斯特人口增長高達149%,人口規模增長了1.5倍。 以大曼徹斯特的曼徹斯特城市為例,從2019年到2025年人口還將保持線性增長。 至於Salford索爾福德地區,區政府則表現得更加雄心勃勃,力爭在2030年以前實現當地人口兩倍, 並將企業數量提升至現有水平的3倍,將索爾福德開闢成為大曼徹斯特郡的「第二都會」。 而坐擁將近300萬人口,覆蓋了「北方振興計劃」四分之一總人口的大曼徹斯特,每年的新房獲批數量僅2-3萬套。 對比倫敦900萬人口,每年建6.6萬套新房的龐大缺口,比例是差不多的。與此同時,曼徹斯特的房屋空置比例也在逐年下降。 這也就導致了作為一個新崛起的就業大都市,曼徹斯特的出租市場異常火爆。 平均每一個新的公寓單位都面臨著10個求租者的競爭。並且房價上漲,租金也跟著一起漲。 如果追求穩定的現金流和租金回報率,曼徹斯特是一個非常值得考慮的投資城市。  

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英國樓市中期展望

英國各大住房研究機構按期發佈的調查報告,一直以來都是我們投資人瞭解當前市場以及判斷未來趨勢的主要信息來源。 截至今年5月,市場上都有哪些重要的判斷趨勢的信息?我們一起來看看各大主流地產機構的市場報告都是怎麼分析的: 1. 爭奪首次置業買家,借貸機構打「價格戰」 據Moneyfacts數據顯示,從2017年10月開始,截至今年的3月29日,英國市場上的借貸機構為爭奪以剛需住房為標的的首置買家,就貸款利率打起了「價格戰」。 他們表示,這從一些最高借貸比例可以達到房價95%的貸款產品(95%LTV)上可以看出來。  貸房價95%的貸款,這對於貸款機構來說,是比較有風險性的。 因為貸款額度大,月供金額高,借款人稍有一些意外情況發生(比如失業),就有可能斷供。 因此,這類貸款產品,可以說是英國貸款市場上風險最大,而利率相對也比較高的貸款。 而這種95%LTV的貸款產品,它們的平均利率從去年3月的平均4.02%,降到了今年3月的平均3.30%。跟一些90% LTV的貸款產品,平均利率差額減小到了0.65%。 貸款方們在貸款產品上,打起了利率的「價格戰」。 降低的低利率和低首付,無疑為首房買家提供了一個更低門檻。在住房資源供不應求的大背景之下,刺激了房價上漲,尤其是剛需價格區間的房價。 2. 房屋供應數量始終接近歷史最低位 同期的The Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics)調查報告顯示,今年2-3月間英國房東的賣房意願始終低迷,地產中介的平均房源儲備只有不到42套,幾乎處於歷史最低水平。當然住房儲量受地區不同影響比較大,北方住房市場的買家更加活躍一些。 關於房源儲量低這件事情我們分析過很多次了,除了意味著市場開始轉為由賣家主導,賣家的議價空間大之外,也會導致交易萎縮的情況。價格,地段和質量是房產交易的重要因素,買家並不會因為選擇少而轉向劣質住房。 可以說,賣家不願賣房,買家挑不到好房,買賣雙方都在選擇繼續觀望。 Rightmove數據顯示,全國的平均交易時間也在1月份登頂之後迅速下降,對應著房源數量稀少,可能的情況就是優質住房標的遭「哄搶」,所以成交時間顯著降低。 3. 英國房價短期震蕩,長期看漲 英國的脫歐日期又一次被延遲了,不出意外的話會在10月脫離歐盟。Rics分析稱,由於不確定性依然存在,英國房價在未來數月之內會持續震蕩。 按照脫歐的走勢來說,如果延期到今年10月,無協議脫歐的可能性尚不能確定。目前的英鎊,依舊處於一個低估的水平。 截取英國歷史上任意一個10年,房價都是一個上漲的趨勢。哪怕經歷過了金融危機,蘇格蘭獨立公投等一系列政治經濟因素,房價都是整體上行的走勢。畢竟把時間維度拉長,決定房屋價格的永遠都是實打實的供需關係。

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根據最新樓價預測 英國樓價將於夏季上漲

跟據ReallyMoving最新房價預測數據來顯示, 未來三個月英國全國房地產價格將有上升空間! 由於英國房地產價格自年初以來一直沒有什麼升跌, 這一新的預測為銷售商和整個行業提供了新希望,因為價格將會因應供求而調整。 從整個英國和區域來看,預測既可以看到整個英國, 如東北和西南地區的價格出現特別大幅上漲,6月份英國的價格同比上漲1% 。 6月份,我們預期價格將恢復正增長,同比增長+ 1%,其次是7月份變化0%。 這表明,春季強勁的市場表現將使價格彌補2019年上半年的價值損失,並將在今年夏季恢復到2018年的水平。

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West Midland (伯明翰) 擁有最強勁的區域租金增長

2019年4月,西米德蘭茲郡(West Midland)的租金在過去一年中增長了4%。 Your Move最近發布的數據顯示英格蘭和威爾士的租賃市場繼續穩步增長。 4月份,平均租金上漲至每月861英鎊,比去年4月上漲0.5%。 隨著租金增長最強勁,西米德蘭茲的租金在4月份上漲至每月641英鎊。 該地區超過西南部,租金價格上漲3.7%。 來自Your Move的數據顯示, 西北地區在截至4月份的一年中增長了2.3%,而東米德蘭茲則增長了2.2%。 這些數據顯示,中部地區和北部地區的租金價格穩步上漲, 而東部地區的倫敦價格下跌了1.1%,下跌了2.2%。 Your Move的全國租賃主管Martyn Alderton表示:「近年來,這些地區經歷了強勁增長, 例如倫敦和英格蘭東部,這些地區略有回落。 該國其他地區, 包括西米德蘭茲郡,正開始迎頭趕上,並且正以驚人的速度增長。」 穩定的投資回報 英格蘭北部繼續提供最高產量。 在東北地區擁有房產的投資者平均回報率為5%, 而在西北部擁有房產的投資者平均回報率為4.8%。 3月至4月期間,房地產投資者全線收益穩定。 4月份英格蘭和威爾士投資者的平均租金收益率為4.3%,與3月份相同。 無論短期租金波動如何,房地產市場仍然是一個投資的好地方, 與上個月相比,房東也能獲得穩定的回報。 據VeriSmart稱,英國租賃市場的年度價值為667億英鎊。 去年,英格蘭的每個地區都擁有高於平均水平的投資額, 特別是西北地區的房地產投資達到了十多年來的最高水平。 這些數據顯示,英國的租賃市場仍然是一種受歡迎的投資選擇。

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新創造就業機會破紀錄身高 推動曼徹斯特的房地產市場

仲量聯行(JLL) 在年度英國西北房地產市場更新中公佈了有關曼徹斯特經濟發展和房地產市場的數據。 自從JLL在15年前開始記錄數據以來,曼徹斯特一直是辦公室數量最多的頂級區域城市。 作為英國倫敦以外的科技之都,曼徹斯特的科技行業是辦公空間需求的主要推動力。 去年,寫字樓佔用總量超過175萬平方英尺,10年平均增長54%,這是有史以​​來最好的一年。 隨著經濟多元化和快速增長,曼徹斯特擁有廣泛的就業機會,並且自2008年以來工資增幅最大。 曼徹斯特甚至預計到2021年將比2018年增加10,000名上班族。 就業,工人和工資的增長對辦公樓,工業和住宅房地產市場產生了積極影響。 Northern Powerhouse 計劃中,曼徹斯特將受惠各種新的和不斷擴大的商業區, 將繼續在滿足辦公空間的高需求下發揮重要作用。 JLL西北部首席主管表示曼徹斯特不僅已經超越其他城市,而且其機遇也很豐富和多樣化。 今年,英國脫歐的不確定性對居民情緒的影響不如對該國其他地區的影響。 事實上,曼徹斯特辦公室租賃量已經創造了另一個破紀錄新高, 這意味著現在這個城市在未來數年有更大的潛能和發展空間!

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英國大學可促城市發展 降低地區不平等

每一間英國大學通過僱用當地居民,引進來自不同地方的學生,開展有益於公眾的研究以及支持當地商業來振興當地。 這促進了各地的當地經濟,話雖如此,但在英格蘭北部的後工業城鎮和城市中,那裡的緊縮削減最嚴重,四分之一的人收入低於優質生活工資。 今年3月,政府公佈了一項16億英鎊的基金,用於支持英格蘭北部和中部地區的被忽視地區,以減少英國地區之間的不平等。 曼徹斯特被強調為與大學關係密切的城市的一個例子。 大學與本地企業不是競爭而是合作。以往英格蘭北部的大學培育的人才通通都往南部找機會,因為當時北部缺乏足夠的基礎設施,也沒有什麼大型機構進駐投資。 但近年英國政府大頭將一些政府機關搬往英格蘭不同城市,而且引入Northern Powerhouse 計劃,吸引更多國內投資者投資英國北部城市如曼徹斯特,令人才不再大幅流失。 現在越來越多曼徹斯特大學的畢業生都留在該市工作,這個是政府商界和學校的三贏局面,一來可以促進該市經濟發展,二來商界可以更容易吸納人才,三來學校亦可以吸引更多學生來就讀。接着下來政府會繼續加強投資英國不同的地區,令整個英國社會經濟變得更平均。

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英國四月房價顯示兩年來最大漲幅

根據Halifax數據,英國房價在4月份以兩年多以來的最快年率增長。 Halifax表示,與去年同期相比,截至4月份的三個月房地產價格上漲了5%。這是2017年2月以來最快的年增長率,從3月份的三個月的2.6%上升。經濟學家此前預計增長4.5%。 Halifax表示,它還包括2019年2月強勁增長的影響,這是由於倫敦銷量增加以及更昂貴的新樓盤所推動。 4月房產平均價格上漲至236,619英鎊,較上月上漲1.1%,而3月份則下跌1.3%。經濟學家此前預測4月價格下跌1.6%。 其他調查描繪了房地產市場放緩但不穩定的情況,市場上房屋短缺支撐了價格,而許多買家因擔心英國退歐對房地產價值及其個人財務的潛在影響而受到阻礙。 Halifax更表示,在金融危機之後,2009年4月房價觸及154,663英鎊的低點,此後增加了81,956英鎊 – 平均每年增長4.3%。

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英國脫歐如何影響樓市?

如果我們要反思英國脫歐談判的現狀, 在過去幾個月中取得的進展很少, 普遍人容易認為英國處於混亂狀態。 雖然這可能在某種程度上描述了威英國政府目前的政治僵局, 但我們必須小心謹慎,不要用同樣的方式描繪英國經濟市場。 畢竟,許多英國領先的行業正在向前邁進。 例如,房地產市場在經濟和政治動盪面前顯示出自己的力量和韌性。 最初對歐盟公投後市場未來的擔憂很快被市場吸收; 自投票以來,房價一直在穩步上漲,新的建設項目正在全國各地上下, 不論住宅還是商廈物業繼續吸引著強大的國內和國際投資。 雖然大家很容易認為英國脫歐會對經濟構成主導影響, 但重要的是要退後一步,注意英國房地產市場的長期發展。 與此同時,我們還必須考慮目前市場面臨的挑戰,儘管存在政治僵局, 這些障礙應該成為未來數月和數年內解決。 最近的房價趨勢告訴我們什麼? 如果我們回顧一下歐盟公投後的頭條新聞, 英國就會出現一連串的厄運和悲觀預測。 雖然投票產生了一些連鎖反應, 最顯著的是房價在倫敦停滯不前, 但英格蘭中部和英格蘭北部在過去幾年一直房價上升, 推高了全國平均房價。 自2016年投票以來,許多地區的房價都以兩位數的速度上漲; 伯明翰的比例為16%,其次是曼徹斯特和萊斯特(均上漲15%)。 房地產價值的增長可部分歸因於投資湧入再生項目, 這些項目正在恢復住宅建設工作並支持改善基礎設施和交通聯繫。 與此同時,國內外對英國房地產的投資也保持強勁。 距離英國退歐截止日期(3月29日)僅幾個星期, 2019年1月住宅物業的交易數量比之前的12個月增加了1.3%。 這些數據只是表明,雖然市場存在一些猶豫, 但作為傳統資產類別的房地產繼續為未來的購房者提供有吸引力的投資選擇。 畢竟,英國房產已經一次又一次地證明能夠承受困難時期,並提供強大的投資回報。    

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