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新創造就業機會破紀錄身高 推動曼徹斯特的房地產市場

仲量聯行(JLL) 在年度英國西北房地產市場更新中公佈了有關曼徹斯特經濟發展和房地產市場的數據。 自從JLL在15年前開始記錄數據以來,曼徹斯特一直是辦公室數量最多的頂級區域城市。 作為英國倫敦以外的科技之都,曼徹斯特的科技行業是辦公空間需求的主要推動力。 去年,寫字樓佔用總量超過175萬平方英尺,10年平均增長54%,這是有史以​​來最好的一年。 隨著經濟多元化和快速增長,曼徹斯特擁有廣泛的就業機會,並且自2008年以來工資增幅最大。 曼徹斯特甚至預計到2021年將比2018年增加10,000名上班族。 就業,工人和工資的增長對辦公樓,工業和住宅房地產市場產生了積極影響。 Northern Powerhouse 計劃中,曼徹斯特將受惠各種新的和不斷擴大的商業區, 將繼續在滿足辦公空間的高需求下發揮重要作用。 JLL西北部首席主管表示曼徹斯特不僅已經超越其他城市,而且其機遇也很豐富和多樣化。 今年,英國脫歐的不確定性對居民情緒的影響不如對該國其他地區的影響。 事實上,曼徹斯特辦公室租賃量已經創造了另一個破紀錄新高, 這意味著現在這個城市在未來數年有更大的潛能和發展空間!

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英國大學可促城市發展 降低地區不平等

每一間英國大學通過僱用當地居民,引進來自不同地方的學生,開展有益於公眾的研究以及支持當地商業來振興當地。 這促進了各地的當地經濟,話雖如此,但在英格蘭北部的後工業城鎮和城市中,那裡的緊縮削減最嚴重,四分之一的人收入低於優質生活工資。 今年3月,政府公佈了一項16億英鎊的基金,用於支持英格蘭北部和中部地區的被忽視地區,以減少英國地區之間的不平等。 曼徹斯特被強調為與大學關係密切的城市的一個例子。 大學與本地企業不是競爭而是合作。以往英格蘭北部的大學培育的人才通通都往南部找機會,因為當時北部缺乏足夠的基礎設施,也沒有什麼大型機構進駐投資。 但近年英國政府大頭將一些政府機關搬往英格蘭不同城市,而且引入Northern Powerhouse 計劃,吸引更多國內投資者投資英國北部城市如曼徹斯特,令人才不再大幅流失。 現在越來越多曼徹斯特大學的畢業生都留在該市工作,這個是政府商界和學校的三贏局面,一來可以促進該市經濟發展,二來商界可以更容易吸納人才,三來學校亦可以吸引更多學生來就讀。接着下來政府會繼續加強投資英國不同的地區,令整個英國社會經濟變得更平均。

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英國四月房價顯示兩年來最大漲幅

根據Halifax數據,英國房價在4月份以兩年多以來的最快年率增長。 Halifax表示,與去年同期相比,截至4月份的三個月房地產價格上漲了5%。這是2017年2月以來最快的年增長率,從3月份的三個月的2.6%上升。經濟學家此前預計增長4.5%。 Halifax表示,它還包括2019年2月強勁增長的影響,這是由於倫敦銷量增加以及更昂貴的新樓盤所推動。 4月房產平均價格上漲至236,619英鎊,較上月上漲1.1%,而3月份則下跌1.3%。經濟學家此前預測4月價格下跌1.6%。 其他調查描繪了房地產市場放緩但不穩定的情況,市場上房屋短缺支撐了價格,而許多買家因擔心英國退歐對房地產價值及其個人財務的潛在影響而受到阻礙。 Halifax更表示,在金融危機之後,2009年4月房價觸及154,663英鎊的低點,此後增加了81,956英鎊 – 平均每年增長4.3%。

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英國脫歐如何影響樓市?

如果我們要反思英國脫歐談判的現狀, 在過去幾個月中取得的進展很少, 普遍人容易認為英國處於混亂狀態。 雖然這可能在某種程度上描述了威英國政府目前的政治僵局, 但我們必須小心謹慎,不要用同樣的方式描繪英國經濟市場。 畢竟,許多英國領先的行業正在向前邁進。 例如,房地產市場在經濟和政治動盪面前顯示出自己的力量和韌性。 最初對歐盟公投後市場未來的擔憂很快被市場吸收; 自投票以來,房價一直在穩步上漲,新的建設項目正在全國各地上下, 不論住宅還是商廈物業繼續吸引著強大的國內和國際投資。 雖然大家很容易認為英國脫歐會對經濟構成主導影響, 但重要的是要退後一步,注意英國房地產市場的長期發展。 與此同時,我們還必須考慮目前市場面臨的挑戰,儘管存在政治僵局, 這些障礙應該成為未來數月和數年內解決。 最近的房價趨勢告訴我們什麼? 如果我們回顧一下歐盟公投後的頭條新聞, 英國就會出現一連串的厄運和悲觀預測。 雖然投票產生了一些連鎖反應, 最顯著的是房價在倫敦停滯不前, 但英格蘭中部和英格蘭北部在過去幾年一直房價上升, 推高了全國平均房價。 自2016年投票以來,許多地區的房價都以兩位數的速度上漲; 伯明翰的比例為16%,其次是曼徹斯特和萊斯特(均上漲15%)。 房地產價值的增長可部分歸因於投資湧入再生項目, 這些項目正在恢復住宅建設工作並支持改善基礎設施和交通聯繫。 與此同時,國內外對英國房地產的投資也保持強勁。 距離英國退歐截止日期(3月29日)僅幾個星期, 2019年1月住宅物業的交易數量比之前的12個月增加了1.3%。 這些數據只是表明,雖然市場存在一些猶豫, 但作為傳統資產類別的房地產繼續為未來的購房者提供有吸引力的投資選擇。 畢竟,英國房產已經一次又一次地證明能夠承受困難時期,並提供強大的投資回報。    

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倫敦樓價高昂, 租金回報較低, 倫敦人都去那兒投資房地產呢?

對於倫敦和英國東南部的業主來說, 近年來他們的回報受到重創,在英國其他地方購買房產似乎是一個很有吸引力的前景。 英國政府實施的額外印花稅變化導致英格蘭南部的買入市場活動陷入低迷。 但英格蘭北部地區,蘇格蘭和威爾士的租金回報率上升, 誘使許多南部人北上投資。 同樣對於海外工作的英國人士和退休人員來說, 擁有和出租英國房地產通常被視為獲得長期穩定回報。 英國租賃代理商Your Move公佈的數據顯示, 倫敦一處房產的平均年收益率已降至3.2%。 相比之下,東北地區的業主通常每年可獲得5%的投資。 西北(4.8%),蘇格蘭和威爾士(均為4.6%)也是收益率高於平均水平的地方。 抵押貸款經紀人largemortgageloans.com的Matthew Hillyer表示: “自從印花稅的變化和抵押貸款利息的減免以來, 東南部的許多專業業主都專注於中部和北部的房地產。 “

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英國退休一代樂租豪宅享晚年

大家可能認為租屋係千禧一代的玩意, 但對於許多退休人士而言,他們亦首選住房。 Retirement Villages最近的一項研究顯示, 55歲以上的55%的人表示他們會考慮租房, 48%的人表示他們會與朋友一起租房。 至於點解唔想做業主呢? 老年人不想在以後的生活中有麻煩, 例如買賣過程以及遺產分佈問題等等煩惱。 現年74歲的喬治娜•貝維斯(Georgina Bevis) 和她的丈夫邁克(78歲)一起搬進了伯奇格羅夫(Birchgrove), 喬治娜•貝維斯(Georgina Bevis)非常健康, 但她丈夫患有帕金森病。 她兒子提出要她們買房子養老, 但她們不想購買, 她認為她們這個年齡不想再簽署所有文件。 老友記都比較喜歡租配套比較充足的公寓, 例如有會所設施、圖書館、餐廳,附近亦都要有購物中心等等。 英國的老友記比較著重生活品質,而且有及時行樂的心態, 加上每一個月都有穩定退休金生活,令他們更喜歡租高端房屋安享晚年。  

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英國租金升3.3%高於通脹

最新指數顯示,英國租金已經升超過兩年, 在截至2019年3月的12個月中上漲3.3%。 根據HomeLet租賃指數的數據,私人租賃行業的正常波動有所偏離,因此租金增長現在高於通脹。增長使英國的平均租金達到942英鎊,但當倫敦被排除在外時,平均租金為782英鎊,同比上漲3%,而倫敦的平均租金上漲2.8%至1,613英鎊。 八個區域“熱點”顯示2019年前三個月的租金增幅高於英國平均水平,增幅最大的地區是西南地區,同比增長5.8%。 HomeLet監測的所有12個地區的租金價值在2018年3月至2019年3月之間有所增加。 業主增加租金的能力在很大程度上取決於當地市場對房地產供需的動態。 區域熱點,與去年相比,2019年前三個月的租金增長速度超過英國平均水平,包括威爾士,約克郡和亨伯賽德,西米德蘭茲,東北和西部,東南和西部,以及大倫敦。

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英國脫歐公投後,西北及中部城市樓價不趺反升!

自2016年英國脫歐公投以來,政治不確定性已經形成了一片陰雲籠罩英國。 由於政府未能就英國脫歐的情況達成協議,政局陷入混亂, 無可避免對英國生活的各方面產生影響,包括全國各地的房地產銷售。 過去三年,倫敦的房產價格和銷售量均出現明顯下降, 但房地產市場並非全是悲觀的,自2016年以來,英格蘭南部以外的幾個城市經歷了高於平均價格的通脹,包括曼徹斯特,萊斯特和伯明翰在內的英國城市沒有跟隨資本下降的趨勢,房產價格在這些地區至少增加了5%或更多。自2016年以來,曼徹斯特的價格已經上漲了17%,僅去年就增長了5.8%。這種增長最有可能歸因於這些城市的承受能力提高以及更高的就業水平導致更好的購買力。 多家英國房地產公司的報告顯示,儘管英國脫歐的不確定性可能會影響倫敦房產銷售量,但並未阻止英國其他地區的外國投資者。在愛丁堡,格拉斯哥,曼徹斯特,利茲,布里斯托爾和英國倫敦以外六大城市伯明翰,2019年第一季度共有18個辦公大樓投資。與去年同期只有六個相比,這一數字明顯增加。 該報告指出,儘管英國脫歐存在不確定因素,外國投資者仍然看到英國房地產市場的價值,2018年80%的投資來自海外資源,尤其是亞洲和中東。由於缺乏投機性開發,六大城市辦公空間的持續有限供應可能繼續成為發展商的福音。 除了價格上漲外,北方的大部分房地產價格都受到強勁租金收益的支撐,因此投資者正在追求在這些地區可以實現的更高收益率。

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年輕新一代重塑英國房地產市場

今時今日英國房地產市場的兩大趨勢是「租客為主」的興起和英國大街上零售店數量的下降。兩者都導致城市地區企業的前景發生根本變化。 對於房地產投資者,業主和租客來說,這兩個結合為振興High Street 提供了真正的希望。我們看到的是,英國城鎮和城市中心變成一個結合生活、工作、娛樂和購物的地方,因為年輕人刺激了這些地區對住宅租賃的需求增加。 MRI調查的房地產行業高管和管理人員中有九成(91%)表示更喜歡居住在城鎮和市中心,因此他們可以輕鬆獲得適合其生活方式的設施 – 如健身房,咖啡館和酒吧,商店和服務。 不斷上漲的房價可能是阻止年輕一代走上房產階梯的根本原因 – 但同樣的情況是,隨著越來越多的人出租令租務市場擴張,可供選擇和質素也越來越高。事實上,萊坊最近的一份報告顯示,超過10%的租戶表示租房使他們能夠居住在一個他們無力承擔購買的地區。結果是租賃成為一個更有吸引力的主張和更長期的選擇。

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曼徹斯特進一步推動住房及基建

隨著曼徹斯特人口的持續增長,預計住房,經濟和基礎設施的進一步增長將繼續保持增長。 曼徹斯特的經濟增長與歐洲表現最好的城市之一!隨著人口的增長,主要是學生和年輕的專業人士,多元化的經濟,廣泛的建築增長和基礎設施發展,很容易理解為什麼曼徹斯特不僅是英國發展最快的城市,也是歐洲最快的城市之一。 人口和房價不斷上升 根據曼徹斯特市政府2018年的“城市狀況報告”,自2015年以來,該市人口增長了近6%。曼徹斯特大學畢業生中有65%的畢業生留在曼徹斯特發展。 另外,來自曼徹斯特的36%人口在其他地方讀書的人在畢業後回到該城。隨著學生人數的增加,預計學生宿舍的需求將進一步增長,買賣交易繼續有利可圖,特別是曼徹斯特的房價增長預計將在2028年底前增長57%。  英國南部城市之前已經主導了房價增長,然而,最近,英國北部特別是曼徹斯特,即使在政治和經濟方面的不確定性,也看到了復甦和增長。其中很大一部分原因是因為海外投資者處於英格蘭西北部十多年來的最高水平,而亞洲和遠東投資者對曼徹斯特房地產市場興趣激增。 經濟多樣性和建築業增長 由於城市經濟非常多元化,就業機會廣泛,許多人湧向曼徹斯特。這是該市有大量年輕專業人士的另一個原因。超過五分之一的曼徹斯特人口受僱於金融,專業和科學領域。 這個位於西北部的城市仍然是眾多製造工廠的所在地,但也成為英國倫敦以外的科技之都。在住宅和辦公樓建設達到創紀錄水平的時候,科技部門正在推動對曼徹斯特辦公空間的需求。 住房,交通和基礎設施的持續發展 隨著人口的增長,顯然需要進一步的住房,交通和基礎設施。大曼徹斯特聯合管理局最近宣布的計劃包括在幾個方面擴展Metrolink。 最重要的是,預計到2037年曼徹斯特將建造20多萬套新房,增加了對住房需求的增長。到2025年,該市的人口預計將增加到644,100,因此未來幾年將有進一步增長的空間。

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