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倫敦樓價高昂, 租金回報較低, 倫敦人都去那兒投資房地產呢?

對於倫敦和英國東南部的業主來說, 近年來他們的回報受到重創,在英國其他地方購買房產似乎是一個很有吸引力的前景。 英國政府實施的額外印花稅變化導致英格蘭南部的買入市場活動陷入低迷。 但英格蘭北部地區,蘇格蘭和威爾士的租金回報率上升, 誘使許多南部人北上投資。 同樣對於海外工作的英國人士和退休人員來說, 擁有和出租英國房地產通常被視為獲得長期穩定回報。 英國租賃代理商Your Move公佈的數據顯示, 倫敦一處房產的平均年收益率已降至3.2%。 相比之下,東北地區的業主通常每年可獲得5%的投資。 西北(4.8%),蘇格蘭和威爾士(均為4.6%)也是收益率高於平均水平的地方。 抵押貸款經紀人largemortgageloans.com的Matthew Hillyer表示: “自從印花稅的變化和抵押貸款利息的減免以來, 東南部的許多專業業主都專注於中部和北部的房地產。 “

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英國退休一代樂租豪宅享晚年

大家可能認為租屋係千禧一代的玩意, 但對於許多退休人士而言,他們亦首選住房。 Retirement Villages最近的一項研究顯示, 55歲以上的55%的人表示他們會考慮租房, 48%的人表示他們會與朋友一起租房。 至於點解唔想做業主呢? 老年人不想在以後的生活中有麻煩, 例如買賣過程以及遺產分佈問題等等煩惱。 現年74歲的喬治娜•貝維斯(Georgina Bevis) 和她的丈夫邁克(78歲)一起搬進了伯奇格羅夫(Birchgrove), 喬治娜•貝維斯(Georgina Bevis)非常健康, 但她丈夫患有帕金森病。 她兒子提出要她們買房子養老, 但她們不想購買, 她認為她們這個年齡不想再簽署所有文件。 老友記都比較喜歡租配套比較充足的公寓, 例如有會所設施、圖書館、餐廳,附近亦都要有購物中心等等。 英國的老友記比較著重生活品質,而且有及時行樂的心態, 加上每一個月都有穩定退休金生活,令他們更喜歡租高端房屋安享晚年。  

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英國租金升3.3%高於通脹

最新指數顯示,英國租金已經升超過兩年, 在截至2019年3月的12個月中上漲3.3%。 根據HomeLet租賃指數的數據,私人租賃行業的正常波動有所偏離,因此租金增長現在高於通脹。增長使英國的平均租金達到942英鎊,但當倫敦被排除在外時,平均租金為782英鎊,同比上漲3%,而倫敦的平均租金上漲2.8%至1,613英鎊。 八個區域“熱點”顯示2019年前三個月的租金增幅高於英國平均水平,增幅最大的地區是西南地區,同比增長5.8%。 HomeLet監測的所有12個地區的租金價值在2018年3月至2019年3月之間有所增加。 業主增加租金的能力在很大程度上取決於當地市場對房地產供需的動態。 區域熱點,與去年相比,2019年前三個月的租金增長速度超過英國平均水平,包括威爾士,約克郡和亨伯賽德,西米德蘭茲,東北和西部,東南和西部,以及大倫敦。

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英國脫歐公投後,西北及中部城市樓價不趺反升!

自2016年英國脫歐公投以來,政治不確定性已經形成了一片陰雲籠罩英國。 由於政府未能就英國脫歐的情況達成協議,政局陷入混亂, 無可避免對英國生活的各方面產生影響,包括全國各地的房地產銷售。 過去三年,倫敦的房產價格和銷售量均出現明顯下降, 但房地產市場並非全是悲觀的,自2016年以來,英格蘭南部以外的幾個城市經歷了高於平均價格的通脹,包括曼徹斯特,萊斯特和伯明翰在內的英國城市沒有跟隨資本下降的趨勢,房產價格在這些地區至少增加了5%或更多。自2016年以來,曼徹斯特的價格已經上漲了17%,僅去年就增長了5.8%。這種增長最有可能歸因於這些城市的承受能力提高以及更高的就業水平導致更好的購買力。 多家英國房地產公司的報告顯示,儘管英國脫歐的不確定性可能會影響倫敦房產銷售量,但並未阻止英國其他地區的外國投資者。在愛丁堡,格拉斯哥,曼徹斯特,利茲,布里斯托爾和英國倫敦以外六大城市伯明翰,2019年第一季度共有18個辦公大樓投資。與去年同期只有六個相比,這一數字明顯增加。 該報告指出,儘管英國脫歐存在不確定因素,外國投資者仍然看到英國房地產市場的價值,2018年80%的投資來自海外資源,尤其是亞洲和中東。由於缺乏投機性開發,六大城市辦公空間的持續有限供應可能繼續成為發展商的福音。 除了價格上漲外,北方的大部分房地產價格都受到強勁租金收益的支撐,因此投資者正在追求在這些地區可以實現的更高收益率。

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年輕新一代重塑英國房地產市場

今時今日英國房地產市場的兩大趨勢是「租客為主」的興起和英國大街上零售店數量的下降。兩者都導致城市地區企業的前景發生根本變化。 對於房地產投資者,業主和租客來說,這兩個結合為振興High Street 提供了真正的希望。我們看到的是,英國城鎮和城市中心變成一個結合生活、工作、娛樂和購物的地方,因為年輕人刺激了這些地區對住宅租賃的需求增加。 MRI調查的房地產行業高管和管理人員中有九成(91%)表示更喜歡居住在城鎮和市中心,因此他們可以輕鬆獲得適合其生活方式的設施 – 如健身房,咖啡館和酒吧,商店和服務。 不斷上漲的房價可能是阻止年輕一代走上房產階梯的根本原因 – 但同樣的情況是,隨著越來越多的人出租令租務市場擴張,可供選擇和質素也越來越高。事實上,萊坊最近的一份報告顯示,超過10%的租戶表示租房使他們能夠居住在一個他們無力承擔購買的地區。結果是租賃成為一個更有吸引力的主張和更長期的選擇。

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曼徹斯特進一步推動住房及基建

隨著曼徹斯特人口的持續增長,預計住房,經濟和基礎設施的進一步增長將繼續保持增長。 曼徹斯特的經濟增長與歐洲表現最好的城市之一!隨著人口的增長,主要是學生和年輕的專業人士,多元化的經濟,廣泛的建築增長和基礎設施發展,很容易理解為什麼曼徹斯特不僅是英國發展最快的城市,也是歐洲最快的城市之一。 人口和房價不斷上升 根據曼徹斯特市政府2018年的“城市狀況報告”,自2015年以來,該市人口增長了近6%。曼徹斯特大學畢業生中有65%的畢業生留在曼徹斯特發展。 另外,來自曼徹斯特的36%人口在其他地方讀書的人在畢業後回到該城。隨著學生人數的增加,預計學生宿舍的需求將進一步增長,買賣交易繼續有利可圖,特別是曼徹斯特的房價增長預計將在2028年底前增長57%。  英國南部城市之前已經主導了房價增長,然而,最近,英國北部特別是曼徹斯特,即使在政治和經濟方面的不確定性,也看到了復甦和增長。其中很大一部分原因是因為海外投資者處於英格蘭西北部十多年來的最高水平,而亞洲和遠東投資者對曼徹斯特房地產市場興趣激增。 經濟多樣性和建築業增長 由於城市經濟非常多元化,就業機會廣泛,許多人湧向曼徹斯特。這是該市有大量年輕專業人士的另一個原因。超過五分之一的曼徹斯特人口受僱於金融,專業和科學領域。 這個位於西北部的城市仍然是眾多製造工廠的所在地,但也成為英國倫敦以外的科技之都。在住宅和辦公樓建設達到創紀錄水平的時候,科技部門正在推動對曼徹斯特辦公空間的需求。 住房,交通和基礎設施的持續發展 隨著人口的增長,顯然需要進一步的住房,交通和基礎設施。大曼徹斯特聯合管理局最近宣布的計劃包括在幾個方面擴展Metrolink。 最重要的是,預計到2037年曼徹斯特將建造20多萬套新房,增加了對住房需求的增長。到2025年,該市的人口預計將增加到644,100,因此未來幾年將有進一步增長的空間。

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英國買樓: 如何以歷史證明這可能是最佳買樓時機?

在過去的14年裡,全球金融危機之後,2009年購買英國房地產的投資者在出售資產時獲利最多。那些在2019年購買的人會說同樣的效果嗎? 有研究證明,在全球金融危機之後立即購買的英國房地產投資者近年來在投資最多!這些「勇敢」投資者在2018年出售房產時獲利93,378英鎊,超過過去14年其他任何一年的買家! 在英國退歐的更廣泛的經濟不確定性中,那些現在在2019年購買的投資者能否在未來十年內獲得一些最高回報呢? 這是否證明現在購買英國房產可以幫助您實現最高的長期回報? 英國脫歐的不確定性,意味著一些投資者可能會等到達成協議才入市。然而,隨後英鎊的下跌也導致許多其他投資者現在通過購買房產來利用這一貨幣帶來的機會。 新的數據表明,後一組投資者可能會在未來幾年內實現最大的利潤水平。 由Savills出版的新研究表明,在2004年至2018年期間,在全球金融衰退的影響下,2009年購買英國房產的投資者在2018年出售房產時獲得了最大回報。 平均而言,2009年購買英國房地產的人在去年出售其資產時賺了93,378英鎊。它強調了在適當的市場條件下進行採購的重要性 – 並利用更廣泛的經濟不確定性。 “在過去的15年裡,它確實對你所獲得​​的利潤和購買時間和地點產生了影響。 Savills的住宅研究總監Lucian Cook說,這強調了它並不是一個萬能的市場。 “抵押貸款市場(2009年)被鎖定,但我也懷疑其中一些是關於人們是否有足夠的勇氣去做,以及2009年的某些人是否有足夠的積累資產以便能夠採取行動。 “ 英國目前正面臨住房短缺。住宅建築明顯低於政府每年要求的30萬套新住房。無論更廣泛的經濟問題如何,這都不會改變英國房地產市場的供需失衡。 在發佈時,英鎊兌美元匯率比2016年6月22日(歐盟公投前一天)便宜11%,許多投資者正在利用這些資金確保他們能夠獲得具有最佳價值的資產,長期增長前景。

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英國脫歐如何影響樓市?

英國可能會於3月29日脫出歐盟, 近日英國的新聞也離不開這個話題! 但海外房地產投資者沒有理由擔心, 無論英國脫歐談判的結果如何, 它們對住宅市場的影響實在有限,但英鎊匯價卻走向低迷,這點對國際買家非常有利。英國脫歐戲在很大程度上沒有阻止外國投資者。根據仲量聯行(JLL)的數據,2018年英國房地產收購中約有一半是由海外投資者收購的,總計550億英鎊。在倫敦,外國買家佔交易量的79%。隨著英國脫歐後的確定性恢復,預計2019年將在英國將有更多的海外房地產投資。 在整個2017年和2018年期間,英國投資總量持續上升,JLL英國資本市場負責人解釋全球投資者傾向於長遠投資而不是全神貫注於英國脫歐。 雖然波動的英鎊可能會在短期內產生影響,但建議海外購房者尋找與市場更直接相關的其他因素,例如印花稅上調,政府住房計劃,辦公室空間需求變化以及新技術對建築的影響等等。 來自香港和中國大陸的英國海外投資尤其強勁。例如李錦記於去年以13億英鎊收購20 Fenchurch Street(’The Walkie-Talkie’)和CC Land以11.5億英鎊收購122 Leaderhall Street(’The Cheesegrater’)。德國投資者也對倫敦持一致興趣,最近Deka Immobilien,德意志資產管理和聯合投資等公司進行了大規模收購。全球資本的其他主要來源包括GIC和加拿大養老基金。英國脫歐是一代人對英國的最大政治衝擊,但房地產市場比預期好得多。隨著三年的不確定性即將結束,投資者可以期待住宅市場更加樂觀的複蘇期,特別是在高端市場。 雖然“英國脫歐”在長期內的影響可以忽略不計,但“英國無貿易脫歐”將導致英鎊貶值,這將吸引海外投資者在價格上漲之前搶購房產。如果英國工資增長繼續停滯,這將導致人們租房更長時間,這對房東來說是個好消息,但也意味著推動更多經濟適用房,這可能會限制未來幾年的新投資機會。 2022年的下一次大選也可能會出現影響房地產的新住房政策和稅收調整。假設達成了脫歐協議,仲量聯行預測英國經濟將在2019年增長1.7%,高於去年的1.3%。

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英國住宅租金比去年同期升2.5%

根據Homelet 2019年1月租賃指數的數據, 英國的平均租金現在為932英鎊, 與去年同期相比增長了2.5%。 不包括倫敦,英國的平均租金為775英鎊 – 比去年增長2%。然而,在倫敦,平均租金現在為1,588英鎊,比去年增長3.7%。 增幅最大的地區是西南地區,2018年1月至2019年1月間增幅為5.1%。 Homelet表示,預計房地產投資前景依然樂觀,但2019年市場關注的主要問題之一是某些地區可能缺乏供應。新建房屋遠遠未不求需求,加上預計2019年來英國讀書的海外學生會繼續增加,部分地區需求可能會比較緊張,令租價繼續上升。 除此以外,北部城市如曼徹斯特預計2019年有更多企業遷入,加上機場城(Airport City)發展,預計有更多人遷入曼徹斯特,對租價會有進一步支持。

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一條新直飛航線,令曼徹斯特樓市節節上升?

呢一段時間以來,好多國際投資者已被曼徹斯特的房地產市場吸引,皆因風險低、樓價低兼高回報! 中國人對英國房地產的需求持續增長,8月曼徹斯特房地產的詢價比2017年同月的房價高出200%以上。 兩年前,海南航空從曼徹斯特到北京的直接航線開通之後,中國投資者一直在該市投入大量資金,樓價已經開始靠穩之際,Jet Airways 曼徹斯特和印度經濟首都孟買之間於11月啟動了一項新的直飛航班,預計將為英格蘭北部帶來4億英鎊的增長。 隨著新的曼徹斯特印度貿易局已經開始在孟買貨幣向西北方向開放石墨烯和能源領域等多種行業的貿易機會,這條路線能否打開曼徹斯特的房地產市場給印度投資者呢? 呢一刻曼徹斯特樓價相當穩健,亦有很高的升值潛力,印度投資者亦很有機會將曼徹斯特房地產推高到另一個水平!

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