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英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針

最近很多客戶咨詢在英國買二手樓的程序, 在這裡我們整合一下以供參考。一般來說,有以下幾個程序:落訂,律師准備和處理文件,交首期,交換合同和成交 第一 : 落訂前要確定購房費用及按揭安排 講起買樓,好多人首先可能會先去睇樓。其實唔係!如果想買樓,首先要看“錢”,即係買樓預算。絕大部分人都會考慮做按揭(當然有錢也可以考慮Cash全款支付)。如果您需要按揭的話,請務必在之前了解您的貸款能力。好多人先去睇樓,結果睇中後,貸按揭做唔到或者有問題。為了避免呢種情況,大家應該先去銀行了解按揭產品並進行對比,或者直接找按揭中介Mortgage Broker,他們會幫你篩選和格價,有專門Advisor幫您計算按揭的金額、解釋條款和協助申請遞form。之後再加上自己的首期,就可以計算到您的預算(your budget)啦。買樓前如有Decision in Principle再去睇樓落offer的話,被接受的機率會更大!同時,除了按揭以外,還需注意“錢”的來源(Source of Fund),因為貸款時銀行也會要求睇,如果無法證明,銀行有可能會拒絕你的貸款。 另外,還需要將買樓的費用考慮在內:按揭中介費,中介費,律師費,驗樓評估費用,印花稅,傢私,裝修(如需)。 第二 : 落訂加委任律師 當您覓到好心儀的物業,在議價後確定落定購買,您需要委任一位英國的律師來幫你處理買樓的手續(因英國的律師熟悉本地的房產法例,香港律師一般不會代理)。英國買樓一定要律師對接進行交易的,私人不可以直接買賣。您一般不需要親身到英國辦理手續,而您委任的代表律師,我們稱之為:買家律師,他們一般會通過郵件聯繫你,提供介紹性文件,並需要您填寫並回覆郵件的方式來確定任命。 在進行合同交換前,需要您提供以下信息來完成標準反洗錢調查規定(文件可通過郵件形式提供): 公證過的身份證明,例如,護照或身份證 公證過的近3個月內的地址證明 -例如,水電煤單據,稅單,糧單,銀行月結單之類。 確認您的首期(扣除按揭部分)或全額付款,並解釋資金來源。例如,存款、投資所得、遺產、資產變賣、離婚協議財產、親朋贈送等。根據律師要求,你可能需要提供相關證明文件。 第三 : 驗樓及房屋評估調查報告 同時,我們建議買家做房屋評估調查報告,以進一步了解房屋的市場價錢、建築結構、目前狀況及安全指數等。如果評估師Surveyor認為房屋沒有大的嚴重問題,買家律師將進入下一步去調查房產的合法所有權;而銀行(如果有按揭)將正式進行相關貸款處置。 可到以下連結閱覽有關印花稅的專業分析: 英國二手樓買家必讀 Surveyor Report 第四 : 交換合同及支付首期 當必要的法律盡職調查結束後,買家律師將遞交給您帶有產權的法律合同以供簽字,此時也將要求您支付交換合同時所需的首付款。當所有文件和首付款都交付後,您的律師將進行合同交換Exchange of Contracts,從法律上正式確認您的購買。在法律上來講,如果你購買二手樓,就算你的offer被賣家接受了,也不代表買賣一定會成事,賣家和買家都可能會因為自身或其他原因終止這個交易。所以為了確保這筆交易,會叫你交換合同,交換合同的時候就需要支付最少10%定金,余款等貸款到位後即可成交。如果係現金一次性支付,就可以交換合同和成交一齊做。 第五 : 成交支付尾數 在物業交接前,您需要根據你和賣家協定的時間,將尾款轉到買家律師的指定帳戶。再由您的律師來協助你完成尾款支付。在成交後的​​30天內,您的律師會幫您繳納印花稅,及幫您的物業登記土地所有權至英國土地註冊處(HM Land Registry)。 可到以下連結閱覽有關印花稅的專業分析: 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下) 其實在英國買二手樓,以上五個流程是必須經過的,由落訂到拎到鑰匙,可能需要3-6個月時間。如果是Leasehold,可能要更耐。因為律師需要做大量的Research確保你購買的物業沒有問題,如果有問題的話,律師會Highlight給你,如果沒有問題,也還會有大量的材料需要你準備、閱讀和簽署。不得不說精神壓力係一定會有,但流程並沒有想像的複雜。最後,大家記住最主要搵有經驗的中介,按揭Broker或者是銀行、以及買家律師,等專業人士來幫忙解決複雜的環節吧,買家要做的就是確保資金到位,搵到自己鐘意的物業,等著俾錢拎鑰匙就OK啦。 你可能會感興趣的專題: 2020年秋季英國租賃市場市況 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? Read More

伯明翰 Solihull 快速鐵路 | 🚄 高鐵中轉站

伯明翰位於英國交通網絡的中心,3小時内車程可以到達英國75%嘅地方,交通便利,生活指數比倫敦較低,最近成爲港人移居英國選擇之一。除左選擇伯明翰市中心之外,當地著名富人區Solihull亦係熱選地點之一。呢區治安安全,好學校選擇多,唔怪得特別受香港移民家庭歡迎。 呢區仲有一個優勢,HS2高鐵站除佐伯明翰市中心嘅Curzon站,另一個站就係設係呢個區,由高鐵HS2 Interchange站揸車去現時Solihull最繁華嘅中心購物區touchwood shopping centre僅需10分鐘。商店配套林立,生活出入十分方便。所以如果唔想選擇伯明翰市中心,但又想享受快速高鐵帶黎嘅便利(以後去倫敦只係需要38分鐘,去曼徹斯特只需37分鐘),可以考慮搬嚟呢度。 HS2高鐵Interchange中轉站未來黃金三角The Hub 點解要係伯明翰市中心以外整多一個Interchange高鐵中轉站呢?從下圖我哋可以見到,未來嘅高鐵站(三角型區域),位於高速公路A45,A452同埋M42的交差點。將會同宜家嘅NEC博覽中心及國際會議中心,伯明翰機場連成一直綫,呢片地方將會成爲“the Hub”經濟區。而我們香港人熟悉的汽車製造商Jaguar同埋Land Rover製造中心亦係呢度附近。 高鐵中轉站本身將由兩個415米長島式平台組成,提供4個平檯面以及2個中央高速直通車路線。該站仲會通過自動載人裝置(APM)連接NEC博覽中心,伯明翰國際火車站同埋伯明翰機場,預計每小時可以向每個方向上載運多​​達2100名乘客。現時伯明翰機場提供飛往直達150多個國際目的地嘅航班。   預計高鐵中轉站會為呢個區帶嚟: 70,000個新嘅同受保護就業的機會 多達5,000套新建房屋 65萬平方米商業發展空間 每年為經濟增長奉獻62億英鎊嘅GVA 公共交通工具網絡將會係45分鐘內將130萬人帶到The Hub 英國中西地區聯合當局期望,高速鐵路HS2長期經濟增長計劃會為中西部地區帶嚟100,000個就業機會,140億英鎊經濟增長。 車站建設進度 目前準備工作已基本完成,車站嘅主要結構已經擺放到位。第一階段工作包括係M42和A446上建造模塊化橋樑,並對該地區的道路網絡進行改造,以方便前往新車站鏈接往返伯明翰商業園的交通。 高速鐵路HS2嘅Early Works承建商LM係Laing O’Rourke同Murphy嘅合資企業,宜家已有大約200人係呢度開工,包括畢業生及學徒。隨著新橋樑同通道建設逐步增加,係未來幾個月中,呢個數字將增加到250人。Laing O’Rourke合資公司LM係今年8月網站信息上更新,工程已提前完成佐寬度65米跨M42嘅橋樑安裝,呢個係HS2嘅第一個永久性結構。 🚄 由Solihull高鐵中轉站去:🚄 📍 East Midlands Hub – 17 分鐘 📍 Manchester – HS2 37 分鐘 (現時所需時間 106 分鐘) 📍 London – HS2 38 分鐘 (現時所需時間 70 分鐘) 📍 Leeds – HS2 46 分鐘 (現時所需時間…

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英國買樓印花稅 最重要的分析(下)

買樓雜費支出龐大,其中「印花稅」是其中一項極高昂的置業成本。 上兩集跟大家詳細講解了各種不同情況下印花稅的計算方法。 回顧上面兩集可以點擊去以下: 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) “非主要住所” 物業有7種特殊情況,不用給“額外3%印花稅” 1.購入價格低於40,000磅 2.購入的是其他非住宅類(如商業地產),多用途房產(i.e.樓下商店樓上住宅)。 3.如果你購買的是露營車,房船等活動房屋。 4.租賃所有權的原始使用期限只有7年。不過,如果購買的第二套房是租賃所有權,其原本的使用期限是超過七年,但剩下7年,不屬於此類。 5.學生住所(這裡要説明一下,必須是以學生住所為原始用途(發展商起樓的時候)先可以。自己買獨立單位作學生住所出租用途不屬此類)。 6.轉換main residential(主要居住地) 如果自己本身已經擁有一個自住物業,但打算出售之後再買另一個換另一間。 如果你買入第二間物業的時候已經售出第一個物業,即係同一時間只擁有一個物業,就不需要交3% surcharge。 不過,如果你買入第二間物業的時候仍然持有第一個物業,即是你擁有兩個物業, 就需要俾多3%的印花稅。 (不過如果你在36個月内售出原物業,仍然可以申請取回印花稅) **如果你購買的第二閒屋是用於度假或者做airbnb出租都仍然同樣需要交3% surcharge。   以上内容只供參考之用,投資前宜先向正式注冊的律師或會計師查詢。對於數據的不准確或不完整或根據數據做出的任何決定而導致的直接或間接的任何損失或損害,英華地產不承擔任何責任。希望需要索引此文章用於其他商業用途的用戶或媒體需要先從英華地產獲得許可。 你可能會感興趣的專題: 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下)

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房地產界憤怒地拒絕財政大臣的豪宅稅提案

財政大臣薩吉德·賈維德(Sajid Javid)透露了計劃在其3月11日的預算中引入“豪宅稅”,這將使主要房地產的所有者根據其價值的百分比繳納年度財產稅,或者將其房屋納入新的更昂貴的議會稅階。此提案雖然得到了鮑里斯·約翰遜(Boris Johnson)的祝福,但在未能被保守黨的核心議員接受。 國會議員表示,這將對倫敦產生重大影響。倫敦的房地產價格上漲和收入被視為是英國財政部為首相倡導的支出計劃籌集資金的坐墊。保守黨在工黨提出的建議中反對對高價房屋徵收年度財產稅,稱這將不公平地懲罰倫敦人,他們別無選擇硬著頭皮支付住房費用。 The Daily Telegraph《每日電訊報》將其描述為“半生半熟”,據說一群倫敦議員正在遊說要採取的措施;因爲任何主要財產稅都可能主要由倫敦選民支付。活躍在倫敦後座集團上的保守黨議員表示:“任何形式的豪宅稅都會對倫敦造成破壞,並且會遭到抵制。 房地產界代表更加表示難以置信。在最初由自由民主黨提出,然後由工黨採納之後,房地產業將此稅比喻成“羅賓漢稅”,很可能會歧視那些繼承或努力工作的人。並表示剛剛舉行的大選,都沒有提及。相信許多選民會對這一提議感到非常生氣

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